雅虎香港財經 西九文化區 賺快錢要靠賣「地花」？
西九管理局早前預警現金儲備明年中將「乾塘」，幸好開源大計見曙光。行會批准西九出售住宅項目及保留收益，不過西九文化區管理局董事局主席唐英年料最快兩年後才可討論賣地時間表，要加快填補資金缺口，豪宅項目應該點部署提早套現？
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數碼港借殼上市模式難複製
設有主題的新發展區成功套現，大家或會想起數碼港這個經典例子。當年李澤楷旗下盈科拓展獲批發展數碼港後，火速借殼得信佳成為盈科數碼動力，再成功併購香港電訊後，才再將數碼港項目、北京盈科中心、電訊盈科中心等物業資產借殼東方燃氣並改名為盈大地產。
將數碼港資產借殼，成功將仍處於概念階段的地產項目提早套現，並成為今日電盈王國的基石。但西九文化區至少有兩點與數碼港大不同，首先是概念的吸金力，當年正值美國科網狂潮，以亞洲數碼基地作賣點的數碼港，借殼上市當然有本事吸引本地及外國資金瘋炒成為千億巨企。但現時全球藝術品市道疲弱，西九文化區的本業難以作為炒作賣點，唯有靠純豪宅項目吸引資金，吸金力難以與當年數碼港相提並論。
二是港股成交仍未夠力，廿年前數碼港項目借殼得信佳時，港股每日成交閒閒地過千億，廿年後今日，港股成交仍徘徊千億，甚至低見900億。受制於成交量不振，西九豪宅項目借殼上市，都未必可以透過炒上、配股集資方程式提早套現。
擔當賣「地花」先行者
幸好手握超級靚地是西九最大資本，即使未必可以借殼上市配股集資，亦可以擔當賣「地花」先行者。發展局局長甯漢豪早前預告，新界北都部分由政府負責平整土地，將引入「地花」概念，未完成平整便推出招標，以加快發展步伐。
唐英年提到西九第二區土地剛平整地庫，其實具備條件賣「地花」。現時要在維港核心地段再填海門檻頗高，西九肯定是罕貴的維港臨海住宅地，即使是「地花」，相信可吸引發展商積極入標。透過賣一、兩幅「地花」，既可以先套現資金避免明年乾塘，亦可以示範賣「地花」行得通，為北都賣「地花」開路。
西九指賣地將參考港鐵鐵路上蓋發展模式，亦可以再進一步仿效港鐵招股上市集資。公用事業概念一向受機構投資者歡迎，香港不少市民都熟悉西九文化區，招股上市散戶亦會有興趣。西九管理局如將地產項目注入新公司，再以「西九置業」或「西九策略」之名招股，以西九住宅地皮估值達150億元再加長線收租概念，上市後谷大市值至數百億並不是夢，而且上市前亦可以向政府發展優先股，當分批賣地後再逐步贖回，又多一筆過渡性資金。假如西九成功分拆地產業務上市集資，更可以再次突顯香港金融中心的獨特地位及功能。
