95%單位被揭僭建 買賣賽西湖大廈手尾長？

寶馬山豪宅賽西湖大廈引爆潛藏四十年的僭建風波，95%單位被揭露台有僭建物，事隔多年業主集體入稟司法覆核要求推翻僭建令，但最終於周一被最高法院被判敗訴，若業主拒絕還原露台，單位隨時有釘契風險，影響交易或新買家承造按揭。

95%單位被揭僭建，買賣賽西湖大廈手尾長？（Getty Images） (josephmok via Getty Images)

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名人業主倪匡、麥玲玲

由長實及加拿大帝國商業銀行聯合發展的賽西湖大廈在1978年起入伙，全屋苑十五座共有925個單位，全部皆是千呎以上的大單位，過去一年成交呎價介乎15,000至20,000元水平，不少名人都曾是賽西湖大廈的業主，包括長實集團前執行董事洪小蓮、美聯物業主席黃建業、已故作家倪匡、漫畫家黃玉郎、堪輿學家麥玲玲等。不過入伙四十多年以來一直存在僭建問題，多達876個即95%單位位主將廚房旁的露台晾衫位置，加建樓板覆蓋僭建成為露台的一部分。屋宇署在2018至2019年期間發出876張清拆令，業主上訴失敗後，多達615名業主集體入稟，向高院申請司法覆核要求推翻屋宇署決定。

多年不執法 非合理期望

屋宇署多年未有執法，在入伙四十年後突然作出行動，對賽西湖大廈業主殺個措手不及，不少業主認為他們對僭建物早被容忍有「合理期望」。高等法院法官高浩文周一頒下判詞指，屋宇署不接納該屋苑的僭建物，亦沒有作出任何承諾支持業主的「合理期望」，而期望屋宇署不就僭建物執法的要求，本身一定不合法，所以判業主敗訴。

賽西湖大廈1978年剛入伙時的外觀及示範單位。 (Chan Yuen-man/South China Morning Post via Getty Images，黑白圖片) (South China Morning Post via Getty Images)

賽西湖大廈1978年剛入伙時的外貎及示範單位。 (C. Y. Yu/South China Morning Post via Getty Images，黑白圖片) (South China Morning Post via Getty Images)

95%單位有僭建

事實上屋宇署在過去四十多年，先後進行三次執法行動，早在屋苑1978年落成不久後，已經有多達25%單位即239個有有僭建物，屋宇署隨即發出清拆令，在業主委派建築師商討後，屋宇處在1980年代曾撤回當中的200多張；到1991年僭建問題擴散到47%單位，上訴審裁小組在1993年裁定業主上訴成功，但強調僭建物仍然是非法，只是暫時被容忍，不應被視為先例；第三次執法在2018年，即95%單位有僭建，屋宇署遂發出清拆令，當中有555人提出上訴被遭到拒絕，所以獨發今次司法覆核。

賽西湖大廈業主輸了官司，亦被屋宇署重點跟進，若業主今次拖延多年仍不拆除僭建物，隨時會再犯官非。根據《建築物條例》，任何人無合理辯解而沒有遵從清拆令是嚴重罪行，一經定罪，最高可處罰款二十萬元及監禁一年，另外僭建物存在的每一天另罰款二萬元。

賽西湖大廈業主集體入稟司法覆核要求推翻僭建令，但最終於周一被最高法院被判敗訴。 (PETER PARKS/AFP via Getty Images) (PETER PARKS via Getty Images)

單位有機會被釘契

除了業主犯官非，有意購入單位的準買家亦要留意，因為一般更改單位間隔、結構等，但沒有經認可人士審批及向屋宇署申請，均屬非法僭建，一般情況由屋宇署發出警告信予業主，然後在屋契上「註契」（俗稱釘契），勢影響樓宇價值，銀行亦有機會向新買家承造按揭。

當「釘契」期限屆滿後，若業主仍未清拆僭建物，屋宇署可以派人拆卸再追討業主費用，甚至可以向業主提出刑事檢控，業主立案法團或管理處亦可能按大廈公契及《建築物條例》而被民事起訴。