胡‧說樓市｜招標交易神秘，掀海璇劈價42%之謎

樓價跌幅超越2008年金融海嘯，政府全面撤辣救市失效。《施政報告》會否推出新一輪救市措施，以及美國減息是否會帶來利好的影響，仍然是市場的觀望焦點，但發展商已經率先行動。繼屯門上嵐貨尾盤以45%的折扣出售後，近日又有貨尾盤以類似的幅度劈價。若以價格計算，跌幅在千多至二千萬元之間。發展商加快減價，雖然不能一概認為他們對後市看淡，但至少對短期樓市持保守態度，否則不會以如此大的力度去庫存。

位於北角的「海璇」是新地在2012年從政府手中獲得的發展項目，前身是公屋「北角邨」。如何將公屋用地轉化為豪宅感覺，發展商從開始就營造出神秘感。項目共有706個單位，原屬大型項目，但新地切割為三期出售。先推出的第1B期，由六座組成，共355個單位，2017年開售。當時，發展商要求睇樓客需準備大額本票作為實力證明，開始時要求買家提供兩張350萬元的本票，後來逐步減至200萬元。

最終銷情不如預期，發展商調整策略，把第六座出租。翻查成交紀錄冊，若撇除撻訂交易，由2017年至今七年間僅售出126個單位，佔全盤35%，共套現47.7億元，以面價計算平均呎價約48,000元。換言之，售樓收益甚至未完全覆蓋69.9億元的地價成本。

見證樓市高山低谷，來到2024年，第二期2B期2開售，共有123個單位，採用招標模式逐個出售。截至今年九月初，已售出六個單位，多套現2.62億元，但平均呎價卻大幅回落至34,450元，面價計算相當於大幅減價28%，與大市回落幅度一致。

然而，這並非真正的減幅。除了因為一期推出了不少細單位，令整體平均呎價的參考價值有限外，發展商在售樓期間推出了多種優惠，而這些優惠未能在註冊成交紀錄中反映，所以比較樓價高低時必須逐個成交詳細分析。

我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽取了一、二期的單位比較，其中「海璇」2B期2剛售出的「3座7樓B室」，是一個三房一套連工人房及工人廁的單位，客飯廳向維港景，實用面積為1,155呎，以3,765.3萬元售出，平均呎價32,600元。

以同類景觀、同等間隔的第一期相同樓層「1座7樓B室」作比較，實用面積1,173呎，於2018年4月以6,690萬元售出，平均呎價高達57,033元，相當於今天面價大幅回落了43%，僅次於屯門上嵐貨尾劈價幅度。

不過，考慮到發展商當時提供的印花稅現金回贈，由於一期的印花稅回贈高達樓價的15%，而二期僅提供樓價1%回贈，所以實質減幅差距即時縮窄至33%，但顯然這還未是實質的跌幅，這與二期送車位有關。

一期提供買家優先購買車位的權利，而二期則在招標時直接送出車位。翻查註冊紀錄，「海璇」的車位造價高達480萬至500萬元，七除八扣後，一期的實價為5,686.5萬元，相當於呎價48,478元；而二期的實價為3,247.6萬元，呎價28,118元，即真實減幅達到42%，在七年間，資產減值2,438萬元。

如此賣樓手法，如果不了解成交詳情，日後在註冊處查詢成交紀錄也難以了解實況。從另一個角度看，發展商要以這樣的手法賣樓，反映出樓市的困局，否則不需如此複雜。

除了以招標低調大幅劈價外，近期也有新盤選擇轉賣為租，例如恒基的必嘉坊，藉此利用近期租務市場的優勢，如果95%的單位出租三年以上後轉租為賣，可以豁免《一手住宅物業銷售條例》的規定，亦可避免在市況轉差時劈價出售的尷尬局面。樓市面對轉角，發展商的出貨手法層出不窮，但手法愈來愈複雜，準買家此時此刻更需要小心分析入市。