胡‧說樓市｜按保容許有限度放租，對你的幫助有幾大?

全面撤辣的效應徹底消失後，政府再次出手救市。繼香港按揭證券公司早前放寬樓花按揭保險的申請，將申請期限延長至2024年2月28日之前，近日他們再次決定放寬按揭保險的自住要求，只要符合部分條件就可以出租，但實際的幫助究竟有多大？

香港按揭證券公司宣布，由2024年8月8日起，可以根據個別情況批准業主將按保物業下的自住物業出租，協助他們因個人或家庭狀況變化所帶來的特殊需要。其中有幾類人士符合條件，例如家庭中有嬰兒出生，單位無法提供足夠空間居住；又或者業主因失業導致經濟困難，可以考慮將物業出租以增加財務彈性。

按證公司亦會考慮業主的特殊原因，但前提是必須在物業上住滿一年以上。不過，如果是購入樓花，樓花期內已供了一年的情況則不計入，總而言之，只要未入伙，就無法計算在內。

過去借取按揭保險後偷偷放租，最終被定罪的個案時有所聞。因為借取按揭保險，等同於在傳統銀行的70%按揭以上，再多借一個百分比，以減少買家置業時需支付的高昂首期，既然借取高成數按揭，也代表風險增加。即使買家已繳付保費，按證公司仍只會允許作自用，因此在申請按保時，必須作出「自住用途」的法定聲明。

正因如此，以前若想買樓收租，涉及按揭保險的話，必須透過轉按將按揭保險取消，並將按揭成數降至60%以下。例如，如果你在購買物業時借取高成數按揭，但住了幾年後想以租養租，則可以考慮將按揭轉為60%以下。問題是，成功做到這一點需要滿足兩個條件：一是物業估值需具較大升幅；二是必須已償還一定貸款額。

以一個例子來說，若物業市值是600萬元，要轉按至60%按揭以下，銀行最高只會貸款360萬元。換句話說，若你的尚餘貸款低於360萬元，銀行便會接受你將按揭轉至60%的要求，否則就需要自己補足差價。然而，隨著全面撤辣後，發展商大幅度減價推售一手盤，使不少在轉角市前入市的業主面臨估值大幅下跌的問題，根本無法進行任何轉按安排，更不用說按揭成數能達到收租水平的60%。

因此，這次措施似乎最能幫助一批摸頂的業主，可以在不需考慮轉按的前提下將單位出租，然後自己在外租其他單位居住，也可避免他們因財政壓力在跌市中斷供而淪為銀主盤，提供一個逃生的機會，但最終成效有多高，前提在於出租單位的吸引度、租金的高低等等，更重要的是銀行是否願意配合。因為要成功申請這個計劃，必須首先通過銀行的關卡，讓銀行協助向香港按揭證券公司提出申請。

至於對於買賣交投是否有幫助呢？答案似乎不大。因為獲得批准的業主，需要承諾在豁免期內繼續在香港居住，而他及其配偶或同居伴侶卻不能在香港購買其他住宅。換言之，即使成功將當前物業透過新計劃出租，亦不代表他可以再購買其他單位。因此，對於買賣市場的交投刺激作用有限。