估計樓市的支持水平

如果問大家，「現時樓價幾錢呎？」，不同人有不同的答案。因為市場上最流行的中原城市指數是「指數」，即是並非顯示平均。差餉物業估價署數據既有指數，也有平均樓價，可惜就是沒有全港的平均樓價。美聯物業平均樓價就能夠達到這個目的。

根據美聯的數據，現時全港18區的實用呎價大約是9,000元，建築呎價大約是7,200元，可以計出實用率是80%，不過更重要的是，我們可以根據美聯網站的資料，計算到18區近200個屋苑的成交量，加起來就有了特定大中型屋苑的註冊量。

筆者試將這段升市分出兩個區域：

A區，由2009年9月創出海嘯後新高，到2011年1月未破7,000元

B區，由2011年2月升破7,000元，到最近期的數據2013年8月

	A區	B區
實用呎價	5,300-7,000元/呎	7,000-9,200元/呎
時段	17個月	31個月
總成交量	168,819宗	168,032宗
平均每月成交量	9,931宗	5,420宗

從附中看到，B區的平均成交量只是A區的54.6%，換句話，7,000元以上的升市，可說是低成交的乾升期，就像股市在2007年升市，由20,000點乾升到近30,000點，跟著就是一口氣乾跌。

究其原因，是由於高價的成交薄弱，所以大多數人所持有的貨底即使由高位劈下來都大把水位。之後除了2008年金融海嘯之外，大多數情況只要恆指跌近20,000，承接力就衝出來。

根據支持與阻力理論，大成交區域升破後由阻力變成支持，套用在樓市上，只要平均樓價跌近7,000元，就會出現支持，以高位9,200元計，即下跌24%左右。