為何差估指數那麼高？

差餉物業估價署最新公布六月份的統計，全港住宅物業指數報249.8點，創出有紀錄以來的新高。又有言論認為短期樓市急升，建議政府關注，甚至有資深財經評論員認為，政府近年根本未能有效壓抑樓價，市場亦已慢慢習慣辣招。

上星期寫《中原指數「跑輸」大市？》，其實還需要交待差餉物業估價署指數高企的原因。

中原指數，是使用期間的成交紀錄，去計算出調整呎價（建築呎價計），再乘以屋苑的總建築面積，得出屋苑的總市值，中原指數所反映的，是某一段時期所有成份屋苑的總市值變化。所以，無論中原指數使用建築呎價，或者實用呎價計自，都沒有影響到屋苑的總市值。

至於差估指數則只是計算當時期內成交的平均數字，下文是網站內的技術附注：「住宅樓宇買賣的統計數字來自土地註冊處，是根據在有關時期內送交土地註冊處作登記的住宅樓宇買賣合約而編製。」

看到這裡就知道分別，中原指數所計算的，是所有成份屋苑的市值，而差餉物業估價署計算的，是其間有成交住宅的平均售價。

由於近年特別印花稅的影嚮，成交宗數大減，結果出現很多屋苑並非每個月都有成交，即使中原指數成份屋苑也不例外，比如嘉富麗苑，2013年只有一宗成交，2014年只有五月份有成交，那麼中原怎樣處理呢？

就像股票市場那樣，無成交就以對上成交價計算。這樣處理，雖然令到指數並沒有追貼大市的變動，但從估值的角度，是合理的。

而差估指數所計算的，全部都是當月有成交的物業，當然就有更高的數值，問題是嚴格來說，並沒有反映到沒有成交物業的價值。