【趣遊樓市】按揭新指引的影響 (脫苦海)
上星期五金管局總裁宣佈新一輪的「物業按揭貸款的審慎監管措施」,各方都有不同的演繹,但有些評論卻未能充份了解整個按揭管制措施,引致分析未必切合實際,本文就是希望作出解釋。
以下是該三項措施:
(一)價值700萬港元以下自用住宅物業的最高按揭成數下調最多一成。例如現時最高可按7成而價值不高於600萬港元的物業,最高按揭成數劃一下調到6成;
(二)第二套自用住宅物業的《供款與入息比率》上限,由現時五成調低至四成;在利率壓力測試下的上限由現時六成相應調低至五成。
(三)各類非自用物業按揭貸款,包括住宅物業、工商物業及車位按揭貸款的《供款與入息比率》上限,由現時五成調低至四成;在利率壓力測試下的上限由現時六成相應調低至五成。
另外,由於按揭證券公司也是金管局管轄,同時也收緊二按,只有首次置業者可以獲得九成按揭,其他則最多只可獲得八成按揭。
筆者看到一些論者謂,新措施是針對700萬以下的物業,只有細價樓被改為六成按揭,打壓上車人士云云。他們可能不知道,在措施之前,超過700萬物業已經沒有七成按揭,措施只是將已經放在700-1,000萬住宅的限制,伸延到700萬以下的物業。(附圖)
換句話講,過去因細價樓獲得較多按揭而令到資金集中的情況將會改變,即是細價樓相比於中價樓在按揭成數的優勢不再,可以預期,細價樓跑羸大價樓的扭曲市況將會改變,回歸到以前,B類(430-753呎)單位表現最弱,A類(430呢以下)次之,其餘單位越大越強的多年常態。
至於二按,首次置業者仍然能夠以按揭九成置業,其他人仍然可以用按揭八成去做二按。如果不是首次置業,又未能拿出樓價兩成出來做首期,不符合首次置業資格仍然想要借到盡的話,不一定要去財務機構做短期的二按,市場上也有一間保險公司和一間財務機構,可以提供到按揭保險。
不過問題是銀行限於金管局的指引,就未必可以像過往一樣照做,可能又會要求買家最少提供兩成首期做八成按揭,超過八成的按揭要買家想辦法,最終也是回到700萬以下物業,標準按揭六成,二按八成,首次置業九成。
又真的像財爺那句話:「如果負擔不起就不要買樓。」向財務機構借一成表面上很少,還不到就是還不到,正如股市裏,幾億市值股票借幾千萬,一樣可以被人斬倉!