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胡‧說樓市｜新按揭安排FAQ，一次過釐清常見疑問
政府全面撤辣後至今三個月，發展商積極低價散貸，令一手新盤市場成交活躍，部份肯減價的二手貨源也有承接，隨之而來，準買家也提出不少樓市相關問題。基本上，我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部的電郵，每天都收到不少谷友查詢，趁著暫未有全新盤推出，今集決定用數分鐘時間，解答幾個常見的問題。 撤辣後，按揭議題是谷友查詢最常見的一類問題。有谷友問及怎樣計算供款及貸款能力，部份則因本身有私人貸款，或已成其他人的擔保人，而不知道供款額應該怎樣計算。畢竟政府全面撤辣後，亦同時放寬按揭成數，以及暫緩壓力測試，計算方式跟未撤辣時是全面不同。 簡單來說，今時今日買一層3,000萬元以下的住宅物業，按揭成數已經重上70%水平。換言之，在未計算印花稅、經紀佣金、律師費等支出前，只要你手持30%首期，便可以購買物業。假設以現時中小型住宅平均樓價558萬元計算，向銀行借取70%按揭，相當於貸款額390萬元，自己只需支付30%首期，相當於167萬元便可以上車。 但可能你會說，自己沒有這麼多資金，又如何買樓? 你還可以申請「按揭保險」，以借取高成數按揭。以現時按揭政策，3,000萬元以下的物業，都跌入「按揭保險」覆蓋的範圍，當然按揭成數會隨著樓價而不同。舉例，如果你購入1,000萬元以下物業，你可以在傳統70%按揭上，加借20%按揭，使整體按揭成數提升至90%；如果你購入1,500萬元以下的物業，則可在傳統70%按揭上，加借10%按揭，使整體按揭成數提升至80%。 由於你借取較高風險的按揭，故也需要繳付一定「按揭保費」，而「按揭保費」高低，則視乎你借取的按揭年期而不同，但以首置客購買1,500萬元以下的物業來計算，保費約貸款額1.09%至2.5%。「按揭保費」可連同貸款額一併上會供款，實際不用以即時支付全數。 值得一提的是，如果你本身有意申請「按揭保險」，除了要預留更多時間審批外，還要留意估價問題。事關我們最近收到谷友反映，把自己購入的新盤向銀行申請按揭，原本銀行聲稱可以估足價，但最後答覆卻是估價不足。背後未必關乎最近銀行申請排長龍，而透過收緊估價來讓客人知難而退，而是跟整個估價審批程序有關。 一般申請按揭保險的程序上，銀行會先作第一輪審批，並著自己銀行的估價行進行估價；但當銀行完成審批後，會再遞交按揭證券公司審批。由於按證公司會自行再作估價，估價有可能較銀行低，兩者必須取其低者，有可能導致估價不足，故也能解釋何以起初估足價，但最終卻估不足，而準業主有可能要抬錢上會。 除了留意估價，在新政策下，雖然我們暫毋須再進行壓力測試，但不代表銀行不會審批入息，銀行會用「供款佔入息一半」作為審批準則，意思就是你的供款低於入息一半便符合水平，銀行才會批出貸款。有谷友表示自己有私人貸款，這又會否影響銀行審批呢? 答案是會的。 一般銀行做法，是了解私人貸款現時每月供款額，然後再計算現在新購入物業的供款，把兩者相加後，然後再對照申請人入息，看看能否通過準則。 最多人問，究竟自己可以負擔多少樓價? 如果撇除上述債務等因素，以現時4.125的息口水平，假設拉到最長30年供款年期計算，以前要通過壓力測試，就需要有10,127元入息才可借到100萬元的貸款額，但現在用「供款佔入息一半」作審批準則，則每月有9,694元便借到100萬元貸款額。
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胡‧說樓市｜利息高企，按揭應否借盡?
政府全面撤辣後，樓市展現全新面貌，連帶銀行按揭生也旺到接不停手，出現打蛇餅、塞車現象，部份銀行上調樓宇按揭息率，連以前用於搶客的現金回贈也被削。《胡 ‧ 說樓市》最近收到一名谷友查詢，稱換樓購入一層約1,500萬元物業，自己有足夠資金借取70%按揭，只是猶豫應否借盡80%，然後保留一點現金。有較充裕資金的準買家，在高息環境下，應該借少些、還是借盡些? 這名谷友沽出舊居後，馬上購入一層1,508萬元的物業後，立刻著手申請按揭，就算近期按揭塞車，總算有幾間銀行肯批出貸款，全部批出劃一H按封頂息率4.125厘，銀行也能提供按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)，只是部份銀行只能批出70%按揭，唯獨一間表示可以借出80%按揭，而且仍能提供0.7%現金回贈，而非只提供0.1%，所以他已屬意選擇這間銀行。 他表示，1,508萬元的樓價，自己有能力支付30%首期，只借取70%按揭，所以當銀行可借出80%按揭，他曾猶豫應否借盡一些。如果借盡一點，缺點是增加每月供款，可能會影響生活質素，卻可把更多資金留在身邊；不借盡則代表把自己所有積蓄投放在物業上，當然好處是減輕每月供樓負擔，實情在高息環境下，哪個選擇會較划算呢? 假設谷友只借取70%按揭，意味選擇自己支付30%首期，撇除厘印、律師費、經紀佣金等支出，第一筆首期452.4萬元，向銀行借取70%按揭，相當於貸款額1,055.6萬元，以現時封頂息率4.125厘，攤分30年還款期計算，每月供款51,160元。由於現在已沒有壓力測試，若以供款佔入息一半作審批準則，入息有102,320元已可通過審批。 目前高息環境下，息本比例為69%供息，31%償還本金。我們假設買家三年後會轉按，而只計算首三年供款額的前提下，每月51,160元的供款中，35,356元用來支付利息，償還本金的為15,804元，計算首三年的供款，則累計支付利息127.2萬元，及償還56.8萬元本金。 同一銀行、同一樓價、同一入息及資金水平下，谷友可選擇借取80%按揭，這意味自己少付一點首期，寧願供多一點，卻可換來10%樓價的資金流動性。這又應該怎樣計算? 首先，樓價超過1,500萬元的物業，原本最高可借取70%按揭，但70%以上則要繳付保費來申請按揭保險。現時按證公司容許1,500萬至1,715萬元的物業，可借取最高70%至80%按揭，但貸款上限為1,200萬元。換言之，谷友借取按保的前提下，最高只能借取1,200萬元，相當於樓價79.6%，所以倒轉推算，谷友要支付308萬元作為物業首期，相當於樓價20.4%。 連同按保193,200元一併上會，同樣以現時息率4.125厘，攤分最長30年還款期，每月供款比70%成數為多，每月供款59,095元，增加近8,000元，但這種做法卻可少付首期，釋出144.4萬元流動資金。供款額增加，其利息支出也增多，以首三年情況推算，期內會支付147萬元利息，比借取70%按揭的127.2萬元利息成本，看似增加了197,408元。 但因銀行都提供按揭利率掛鈎戶口，如果谷友存入釋出的144.4萬元資金，持續收取跟按揭相同的息率，不計複式增長，三年可獲取178,695元利息，相互抵銷下，首三年利息支出僅129萬元，比起70%按揭多約18,000元，也就是釋出10%首期的成本。 換句話說，如果借盡80%按揭，代價是每月供款較為吃力，較70%按揭增加約8,000元，所以關鍵是要衡量多出的供款對生活質素影響有多大。第二，換取約10%資金流動，究竟能否獲得更理想的投資回報? 如能在三年內賺回多付的19.7萬元利息支出，則值得借盡80%，否則單純放在按揭利率掛鈎戶口，其實質成本則為18,000元。
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胡‧說樓市｜負資產個案續創20年新高! 換樓鏈被凍結?
政府全面撤辣後，本港樓市看似止跌回穩，但偏偏金管局公布，今年首季的「負資產」突破了30,000宗，創出20年以來新高。以前都說過，「負資產」等於「資不抵債」，代表如果業主要把物業沽售，因賣樓所得不足以找清銀行欠款，故必須自掏腰包才可贖樓，對後市去向都有一定影響。 本港樓價自2021年8月見頂後，至今已經累計跌逾23%，但實情如果買家借得少，就算樓價跌23%，也根本未跌穿其借貸額，轉售物業頂多蝕讓，而非我們常說要貼錢賣樓的「負資產」的困局。所以，導致「負資產」急升的另一原因，還因為跟買家借用高槓桿入市，變相只要樓價一回軟，很容易跌穿其借款額。 時任特首林鄭月娥在2019年放寬高成數按揭後，為問題埋下伏線。準買家透過繳付保費來換取高成數按揭，顯然有節節上升趨勢。以2023年全年為例，全年新取用按揭宗數為50,059宗，但借取高成數按保的宗數卻有14,941宗，佔比高達30%。而借貸金額更達830.96億元，佔了市場按揭額的35%，也可以想像到當樓價逆轉時，所帶來的連鎖效應可以有多大。 全面撤辣至今已經兩個多月，發展商全力搶灘「先量後價」，令一手成交量創出了《一手新例》以來單月新高，當時，已有部份評論認為樓市已見底，但近日突然爆出「負資產」錄得32,073宗、創出了20年以來的新高的負面消息，又不禁令人再度反思，後市去向應否如此樂觀? 翻查資料，負資產最高峰是在2003年第二季，當時「負資產」超過十萬，按揭比率128%。雖然現在仍未去到2003年般嚴峻，但「負資產」怎樣也會對後市有影響。「負資產」可怕的地方，在於直接封鎖業主退路。如果業主要賣樓就必須抬錢；但如果想繼續供樓則在現市況要捱貴息，同時也因估值持續下滑未能成功轉按，形成沉重負擔。 當然若業主準時供樓，銀行未必會「大開殺戒」要求業主補差價，但「負資產」也間接打斷業主換樓升格意欲。以往升格換樓多透過物業財富升值，透過賣樓套現所得作為新購物業首期，但現在價格大幅回落，則很難再有財富效應。而且當舊有物業已跌至「負資產」時，賣樓一蚊也取不回之外，還要額外自己補錢離場，除非自己有額外資金去換樓，否則手持一層「負資產」的業主，在換樓的取態上也可能一動不如一靜。 未來情況會否惡化? 簡單答案就是視乎樓價升或跌。問題是，全面撤辣後所以展現出的面貌，就是新盤的貨源超級澎湃。現時一手供應已累積至超過11萬個、相當於超過七年的吸納量，令到發展商即使手持貴價摸頂麵粉，也只會繼續維持「先量後價」策略，未必會割喉式劈價，但只要稍為較二手市場低一點的價錢，已經足以搶走二手客源，兼冰封二手市場。二手業主要賣樓也唯有減價才可以，如此情況令樓價難言大幅回升。 而且全面撤辣後展現出來的另一個面貌，就是發展商開價策略，已不在乎早買業主的心情，甚至乎一期業主還未完全上會，二期已經劈價20%以上出售，近期減價更高達至30%以上。早前買入樓花的買家，若預備10%首期來上會，基本上未入伙前已經淪為負資產。除了可能加劇撻訂離場個案外，也會影響置業者的信心。以前受市場吹捧忘目迷信首批一定有水位，今日卻知道遲買愈平。置業步伐減慢，對樓價有一定影響。
