九成按揭白居二是「害人害物」？

有報道報導，抽樣調查白居二成交個案，與銀行估價比較，發覺普遍出現估價比按揭金額還要低，國內名詞為資不抵債，香港人有一個熟悉的名詞：「負資產」。

金管局每個季度公佈一次私樓負資產統計，最新的數據是2013年第四季：

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2014/20140129-4.shtml

2003年第二季，負資產宗數高達106,000宗，涉及金額1,650億港元，亦是唯一錄得超過10萬宗的紀錄，其後負資產宗數輾轉下降，並曾經在2012年第3季到2013年第1季完全絕跡。不過要留意，該統計只是計算一按出現負資產的情況，由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料，因此無法知道其中有多少宗屬於負資產貸款。

就以該抽樣調查涉及的50個樣本，全數都是九成按揭，就不會出現在金管局的統計數字之內。只要樓價估值比買入價低超過10%，就會出現負資產的情況。

如果只涉及一按，支付三成首期的話，就要樓價下跌超過三成才會出現負資產的情況，以中原指數最高點123.66點，下跌30%即是85.56點，而對上一次出現這個點數的是2010年10月，即是說樓價回到三年半之前，才會有大面積的負資產出現。

其實用得九成按揭，就應該早有涯價的心理準備，銀行亦不會動輒單純因為負資產而要求還款(call loan)，用得白居二、借得九成按揭，本來就應該有長期作戰的準備。不過有些人一心一意想著樓市有升無跌，當樓價橫行甚至下跌時，去計一計發覺已然負資產，就徨恐不安。但事實上特別印花稅在買入後最初的半年內稅率是15%，在最初的一年內稅率是10%，其實一買入已經是負資產。

那麼可否理解九成按揭是「害人害物」呢？大家可以想一想：如果沒有白居二，沒有九成按揭，很多人根本就沒有足夠的首期上車，到今日事與願違才去怪責，正是典型的輸打贏要。

所謂水能載舟，亦能覆舟，用二按去買樓本來就是高槓桿倍數投資，那就應該以投資的思維去計算，比如買入的物業是否具備升值潛力？收入是否足以應付未來加息的情況？還是純粹想去一圓置業夢而上車？

就在2010-2012年，各傳媒鋪天蓋地鼓吹買樓難，反而從2013年開始，樓市橫行之後卻像被滅聲那樣，口口聲聲置業安居，骨子裏卻是置富興家，與其怪責社會制度，又不自願承擔責任，那不如找傳媒做替罪羊吧！