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城市結構大重組(六):沙田

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沙田區是全港人口最多的區域,現時已達63萬人,據政府推算2021年更增至超過71萬人,即是不足十年增加8萬人,或者上升13%。這些新增的人口住在那裏?沙田有四個地方正在大興土木,成為人口的增長點。

其一,就是烏溪沙站,正在興建的大型項目迎海約3,500個,沿海還有三塊地皮,其中一塊已被長實投得,另外隔鄰大埔區西貢北選區的十四鄉,新地有大型發展計劃,規模達4,900個,還有帝琴灣對面的新地西沙地皮,總共大約有9,000個單位。

其二,就是九肚山對面的麗坪路多個地盤,其中以地盤A規模最大,限建 970個,多幅地皮估計可興建大約1,500個單位。

其三,火炭站對面的坳背灣街1-11號項目,約有1,200個,而比鄰的沙田冷倉和百色貨倉,已多次申請發展。

其四,是大圍,最主力是大圍站上蓋2,900個,還有香粉寮地盤,數個新居屋地盤等,不過還有更大規模的是水泉澳公屋項目,單位達11,000個,總共大約有15,000個單位。

粗略計算,總共有26,700個,以每戶3人計,剛好就是8萬人。若從新增人口的階層計,就有機會看到未來發展的趨勢。

烏溪站迎海、彩沙街、大圍站上蓋和火炭項目,是大中型單位的大型屋苑,屬於中層階層住宅,約有8,100個單位

十四鄉項目、西沙地皮、麗坪道,是低密度及獨立屋,屬於富裕階層住宅,約有6,500個單位。

大圍新居屋及水泉澳公屋,屬中下階層住宅,12,100個單位。

我們可以從幾個層次,分析沙田未來的變化:

1. 人口數量上的增加,集中在大圍站(佔56%)

大圍暫時未有大型的商場,消費以大圍站至大圍村一帶的地舖為主,未來大圍站項目將會有個62萬呎商場,約相當於新城市廣場的一半。雖然計劃中的中等階層住宅只有2,900個,但不要忘記近年落成的名城有4,328個、溱岸8號有981個,還未計算新地香粉寮項目有816個,四個項目前後共有9,025個,以一戶3人計,中等階層人口增加了2.7萬,而其間完全沒有新建的商業設施。

2. 社會階層上的增加,集中在中下階層(佔45%)

12,100個公屋和居屋(未計小瀝源原置安心地盤,大約是1,000個居屋),水泉澳是大型居屋,應該會自設商場,不過數個新居屋只有單幢或雙幢,應該都沒有商場了,但他們都會在大圍站購物消費,以至轉車。

未來大圍站將會成為另一個交通樞紐,除了東鐵(未來的南北走廊)轉馬鐵和沙中線(未來的東西走廊,還有大型的巴士及小巴總站。筆者估計沙田站商場群成為跨境場和跨區場,而大圍商場則成為沙田南部十多萬人的本地場,而現時不斷擴張中的大圍村街舖和食肆,將繼續壯大。

3. 寧要貨倉,不要商場

現時沙田區內的富裕階層住屋,分散在各個半山區內,如銅鑼灣山、火炭南北半山,以及九肚山,未來麗坪路全面落成,戶數比整個九肚山還要多,這些家庭會到那兒消費?本來,火炭站隔鄰的沙田冷倉和百色貨倉多次申請為酒店或商場,不過經當區居民和區議員多次反對,商業活動就唯有轉到沙田站商場群組。

4. 烏溪沙長大,迫爆馬鞍山

烏溪沙站沒有規劃商場,迎海有個小型商場,但到十四鄉項目落成之時,他們不會因為屬大埔區或西貢北而不去跨區消費,結果他們就要仰賴馬鞍山站商場群組。筆者預期在未來將會因人流增加而令到商場提升,不過由於並不是傳統的遊客消費區,所以難以和其他商場群組相提並論。

在十多廿年內,沙田的城市結構將會變為:

一級商業區:沙田站商場群組

二級商業區:大圍站商場和馬鞍山站商場群組

高級住宅:各半山區(除水泉澳半山)

中級住宅:各大中型屋苑

平民住宅:公營房屋、村屋丁屋

產業:大圍、圓洲角、石門、火炭