置業信箱──個人信貸會否影響申請按揭？

問：我正在計劃買樓，但是有一條Tax Loan供緊，仲有幾張信用咭用緊，多數都係按時還款，間唔中會因為忘記而拖欠少於一個月，請問這樣會否影響到銀行處理申請按揭？

同埋，聽過所謂「TU」，係咪即係正面信貸資料庫？係唔係唔借錢，個評分就會高一點？

答： TU即是Trans Union，環聯資訊有限公司的簡稱，是一間為金融機構及個人提供信貸資料的服務供應商。但一般所指的查TU是指檢核個人信貸評分報告。

TU並不等同正面信貸資料庫，諷刺的是這間公司是以做「負面信貸資料庫」而成立。正面信貸資料庫紀錄「優良」的信貸紀錄，例如準時還款；負面信貸資料庫紀錄「不良」的信貸紀錄，例如拖欠還款、破產。以下是一個TU報告的樣本，主要內容不是正面信貸資料，反而負面的就更多：http://www.transunion.hk/docs/personal/personal_Credit_Report_Sample_zh.pdf

TU沒有公開過計算信貸評級的方法，不過可以參考全球第一個信貸評分系統美國費埃哲(Fair Isaac)的評分系統：

因素一：還款歷史(35%)

帳戶還款紀錄、正面信貸紀錄的長短、最近的不良信貸紀錄、拖欠債務的嚴重程度，以及破產、債務訴訟等公眾紀錄

因素二：負債程度(30%)

帳戶數目、負債額佔信用額的比重、債務總額、償還比例

因素三：信貸歷史的長短(15%)

總體紀錄的長短、帳戶使用時間、良好信貸紀錄長短

因素四：新借貸(10%)

是否經常開新帳戶、最近開新帳戶有多久、最近申請新信貸的次數、最近信貸機構查詢有多久

因素五：信貸類別(10%)

是否擁有合理及適當的信貸組合，例如有抵押貸款、信用咭貸款、循環貸款等

想有較高的信貸評分，要考慮這樣多的因素，例如有一段時間密集式申請信用咭，即使只不過是想要迎新禮品，都會被懷疑出現財困。又例如多次被不同的金融機構查問資料，都會被紀錄在案而視為經常要申請信貸，都會因而被降評分。

可是一般人將焦點集中在信貸評分，但其實銀行考慮按揭申請，是參考很多其他資料的，TU只是其中的一小部份。銀行在批核按揭時，「正面」和「負面」兩種紀錄都會考慮，不過銀行更關心的是申請人的收入、資產、職業穩定性等，這些資料並沒有出現在TU報告之內，反而要成為銀行客戶才會出現。所以即使TU評分較低的人，只要有足夠的證明文件支持，銀行一樣有機會批出按揭的。

一些很少借錢的人，可能會有一個較高的信貸評分，不過同時也只有很少的「正面」紀錄，銀行只會知道這些人很少借錢，並不足以衡量是否「很會還錢」，在這方面只能是中性而不是有利。即使有Tax Loan或者信用咭數，只要借貸歷史是正面的，有借有還（那怕有時拖一拖），都不會顯著影響到按揭批核。

不過由於金管局厲行壓力測試，銀行會將信貸的每月供款扣除在計算有效收入之外，例如月入5萬，卻要每月要還2萬的話，就只會以3萬作為有效收入計算，那麼就有機會過不到壓力測試。

解決的辦法是提早清還貸款，以便提高有效收入，所以在申請按揭之前，最好清一清街數。