逆周期措施進一步扭曲市場

金管局總裁陳德霖先生出席立法會會議後表示，若樓市上行周期持續，金管局適當時候會推出逆周期措施。金管局由2009年10月開始，先後採取了六次逆周期措施，主要都是收緊按揭成數，尤其是大銀碼單位，以及非自住單位，可是其間中原指數由73點，上升到現在的134點，升幅達83.6%。

地產市場是最具周期性的市場，每個周期的運行時間是以年計的，《景氣為什麼會循環》一書介紹，房地產是所有循環之母。而房地產周期的出現的根本原因，是整個房地產供應的時間甚長，市場難以靈活地因著價格而調控供應，導致在市場高峰期起建設的物業，即使價格回落也難以停下來收縮供應。

那麼，為甚麼金融信貸的措施，能夠扭轉周期？在樓市上升周期去壓抑局部市場的借貸，需求方的購買力就會轉移到未有壓抑的那部份。而過去幾年，正是由於大銀碼物業的按揭成數被降低，資金就集中到細銀碼物業，結果就出現升幅反而體現在上車盤之上。

筆者曾以「向白蟻窩噴殺蟲水」形容這種現象，只打擊大銀碼物業，本來想買一間豪宅的資金，就可能會去買幾間太古城或美孚新邨。到數年後的今日，太古城和美孚新邨，都變了豪宅價，原來上車的人，就要和豪宅買家追逐上車盤。

暫時未知道新的逆周期措施內容如何，不過只要上升周期未行完，噴得廚房，白蟻就會走到大廳，達不到改變周期不特只，只會令到市況更形扭曲。

而他日放寬措施之後，資金又由細價盤流回大價盤，結果即使大市橫行，也會出現細價盤超跌的現象，尤其是未來的供應，也是以中小型單位為主，可以預計得到，他日又會出現「越窮越見鬼」的情況。

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