房地產稅改革試點漸行漸近 中資地產股反彈之路再遭逆風

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【彭博】-- 中國房地產稅改革試點的推進,使得剛剛從房企流動性危機中稍事喘息的地產股再度面臨拋壓。

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據新華社報導,中國將在部分地區開展房地產稅改革試點,征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產。中金公司的報告指出,此項試點可能觸發房價在一定程度上的調整預期,「房住不炒」觀念進一步強化,並提示地產板塊的回調風險。

受此影響,彭博行業中資地產指數一度下跌近3%,暫時止步此前連續兩日的大漲,上證房地產和恒生房地產指數跌幅均超過1%。富力地產、中國奧園等部分地產美元債也下挫;雅居樂2025年到期、票息5.5%的美元債每一美元買價下跌5.3美分,報79.9美分。

面對中國樓市放緩和恆大等房企信用危機溢出的潛在影響,上周中國官員接連發聲穩定預期而帶來地產板塊的連續強勁反彈,香港恒生地產指數一度接近進入牛市。但房地產稅試點的推進令市場預期發生了邊際變化。

中泰國際分析師劉潔琦在採訪中表示,房地產板塊未來會隨著稅收政策的逐步推進和細則而有波動,且「房住不炒」和控負債去風險的政策基調不變,預計未來1-2個季度房產銷售還是有壓力,整個地產行業仍面臨挑戰。

不過她也認為,政策托底的預期未變,房地產股票投資最差的時候已經過去。

面對行業困境,彭博行業中資地產指數今年跌幅已超過20%,向連續第二年下跌邁進。該指數的預測本益比僅為2.7倍,在歷史低位附近。

關於房地產稅的機構觀點

國金證券在報告中指出,

  • 預計本次試點房地產稅的城市數量將僅限於部分房價漲幅較大的熱點城市,比如上海、深圳、杭州、廣州等,整體數量或不超過10個

  • 預計本次試點工作或將從對新購房征稅為主,進一步擴大到對存量房征稅,但預計仍會維持首套房和部分面積免征的特點

  • 預計後續會有更多針對一手房銷售的寬鬆政策出台來對沖房地產稅的不利影響

中金分析師張宇等在報告中指出,

  • 中國房地產稅試點可能觸發房價在一定程度上的調整預期,「房住不炒」觀念進一步強化,短期可能增加應對當前樓市疲弱、投資乏力問題的複雜性,提示房地產板塊回調風險

  • 房地產稅試點可能率先在新房供給潛力相對偏弱、需求結構亟待優化、經濟相對發達、且基礎條件較好的城市和地區開展

  • 試點將在大幅壓低投資性購房需求的同時,促進擁有多套房產的居民家庭釋出閑置住房

花旗在報告中指出,

  • 中國可能從大約今年底起將房地產稅試點城市從兩個擴大到10個,包括深圳、杭州、南京、廣州和蘇州等

  • 試點可能在12月或1月啟動,在2022年全年徵收;全國推廣或正式立法可能要到五年試點期的最後一年才會完成

中信證券在報告中指出,

  • 上海、重慶、深圳、海南料將成為首批房地產稅試點徵收區域

  • 若後續開展全國性房地產稅立法與徵收工作,假設房產市值評估比例為70%,預計全國房地產稅收入範圍約為380億元-5600億元人民幣

(新增圖表和國金證券報告。)

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