現時香港樓市似唔似1997年6月?

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Densely populated housing in the old residential district of Quarry Bay, Hong Kong. Nicknamed "Monster Building," the interconnected apartments have become a popular tourist attraction.

據差估署最新數字,9月份私人住宅售價指數報396.3點,較8月397.9點再跌0.4%,已連跌兩個月,亦較今年7月的歷史最高位回落約0.48%。市場關注本港樓市是否已見頂回落?有財經KOL直指,本港樓市與1997年6月相似,是否需要留意?

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本港樓價高企非新事,香港樓價已連續11年成為全球最難負擔城市,一般人要不吃不喝20.7年才可買到樓。另外,瑞銀最新發表全球房地產泡沫指數顯示,香港樓價已處於泡沫水平。不過,政府及中央已注意本港樓價高引起社會問題,早前更傳出地產商要配合增加本地房屋供應,公眾最關心未來在供應增加下樓價會否向下調整?

與97年相似之處

1997年特區政府提出每年供應不少於85,000個住宅單位,希望10年內全港七成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間要縮短至3年(目前為近6年)。不過,剛巧遇上亞洲金融風暴,令港樓價大瀉,5年多時間樓價貶值70%,更出現負資產危機。

回到2021年,同樣在歷史巨輪下,本港經歷了疫情及經濟低谷而回穩,但全球經濟因疫情反覆而表現參差,金融市場受供應鏈中斷、通脹及量寬收水等問題,金融業仍存有不少暗湧,隨時因美國提早加息而動盪不安。

與97年一樣,港府提出鴻圖大計,要加大土地及房屋供應,如打造「北部都會區」,最終該區總供應單位逾90萬個;未來十年建公營房屋33萬個;私營單位供應10萬個,換言之,未來10年房屋每年供應量約4.3萬個,較97年建議供應目標已大為減少。

問題是,未來供應能否如願落實?而住屋需求亦可出現變化,如需求增加供應又是否可配合,若需求下降亦影響樓價。

與97年不同之處

首先,目前本港約有143萬個私樓住戶,其中三分二已供完樓,本地按揭槓桿遠低於1997年,即是本港私樓業主持貨能力更強,因金管局已嚴控按揭成數。再者,目前本地按揭利率介乎1%至2%極低水平,亦遠低於97年的10.5%,以按息率水平計,供樓壓力較低。

可是,由於現時整體樓價平均至少較97年高出逾倍,令供樓款項大增,置業人士負擔不輕。因為單計第二季樓價與收入比率攀升至19.6,較1997年高峰的14.6更高。上半年家庭負債佔本地GDP比率再創新高,升至91.8%。可見現時市民供樓壓力不比97年輕鬆。

所以,目前樓市狀況與97年比較有相同與不同,如果要按97年香港樓市格局來沙盤推演未來樓價走勢,難以建立論據。不過,本港樓價貴,一般市民難以負擔,情況與97年一樣,而港府亦與當年不變的是仍要解決供應不足問題

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