胡國威專欄|狡猾的新盤付款辦法

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狡猾的新盤付款辦法
狡猾的新盤付款辦法

大圍「柏傲莊三期」次輪推售收逾30,000票;部份新盤高溢價發售,亦能在首日發售賣出大部份單位,近期新盤熱鬧程度,你大概可以想像,疫症下積壓的購買力有多麼澎湃。發展商賣樓有技巧,是其中一個因素;部份也跟發展商付款辧法催谷有關,但愈多花巧,背後就愈有更多地方,準買家需要格外留神。

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說發展商賣樓有技巧,這點無可挑剔。除了之前專欄說過,他們懂得運用「發水票」來為樓盤造勢外,在訂價上,發展商也善於用少量質素較差的單位,在第一張價單中來營造大平賣感覺。這個做法,最直接可盡吸潛在準買家,達到大收旺場的宣傳效果。

對於已被「吸引」出來的準買家,一心打算搶入平價單位,但量數少,落空居多;心情患得患失下,對於發展商稍後再加推單位,即使只是稍為加價,自然也覺得沒有太大問題;但他們卻會忽略部份單位已超出可負擔能力。

我們常常告誡大家,入市前要清楚盤算自己「最高可負擔水平」,並在揀樓前一天必須圈出價單中可負擔的價格。進入售樓處,若眼見可負擔單位已絕跡,就必須戒急用忍,這才是小心駛得萬年船的上上之策。

無可否認,發展商千奇百怪的付款辦法,也令準買家在計算上容易出現誤差。部份買家會覺得:「反正有建築期付款吧! 即使高追了物業也有時間可籌集資金。」 近期推售的新盤,建築期付款價跟即供折扣額相差不遠,大家都覺得建築期付款有更大吸引力,而對換樓客最大彈性,就是他們可以先支付低首期,而無須在建築期內供樓,同時可趁建築期內把舊居沽出套現。

可能他們會認為,只要舊居稍為加價,便可以抵銷新樓高追的價位。不過我還建議不要計算得太進取,雖然近年樓市走向都是向上,但中間卻不時也出現波幅,沽售時機未必可如自己心意;且沽售二手樓往往需買賣雙方磨合,簡單來說合眼緣,所以不一定能用自己理想價格沽出舊居,也因此,別因一時的心紅導致日後上會有難度。

最後,有買家會放眼於發展商的一二按高成數按揭付款。無可否認,這是把大部份購買力傾斜至新盤的主因,但要留意,高成數按揭的息口先低後高外,發展商夥拍財務公司推出的高成數按揭,往往針對個別樓盤有一定配額。我們聽過不少買家,大安旨意等待發展商高成數按揭,最終因配額用盡,需要臨時尋找其他方式上會,部份還因此需要撻訂收場。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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