【地產專題】利好因素刺激 東南亞樓市看俏

若論投資心法，港人猶如股神上身，無不眉飛色舞，滔滔不絕。可是股市有升有跌，強如股神，亦有可能損手爛腳，故有「寧買磚頭，莫買股票」之說。可是近年本港樓價持續高企，加上政府不斷「加辣」，令一眾投資者聞之痛心，望之卻步。有地產代理看準時機，屢辦海外物業展銷會，並以「低成本，高回報」作宣傳，自此購置海外物業人數急升。可是「隔山買牛」絕非易事，而且相關代理亦毋須領牌。今期本刊請來海外物業投資業內人士，為大家分析「隔山買牛」的注意事項。

自2010年起，政府多番推樓市調控措施，令投資成本大增。有地產代理孤注一擲，致力發展海外物業市場，並夥拍海外發展商，屢辦置業講座及展銷會。據世邦魏理仕公布，去年本地跨境房地產投資金額約84億美元，3年間投資金額升近75%。最近環業投資的報告亦指，本地有意購置海外物業的人數按年升100%。可是投資海外物業總有些風險，若誤信代理，隨時得不償失。數年前，英國發展商Key HomesGroup經本地代理推售樓花項目，並提供代客出租服務，更保證每年的租金回報率可達5厘至8厘，可是發展商其後破產，令一眾投資者血本無歸。近年，逾百港人經代理購入英國另一樓花項目，項目原定去年落成，惟發展商遲遲未交樓。買家後越洋考察，竟發現地盤仍是爛地一片，終致報警求助，惟事件迄今仍未平息。

去年海外置業投訴升4倍

《地產代理條例》規定，在港從事地產代理行業，必須持有地產代理或營業員牌照，但任何人若純粹處理香港以外地方的物業，並在其所有信件、帳目、收據、單張、小冊子及其他所有文件內及在任何廣告中，清楚述明其本人並無處理位於香港的任何物業的牌照，可獲豁免領取牌照。據地監局年初公布，去年海外物業投訴數字按年升450%。常見投訴有二︰一是失實陳述，二是發展商或賣方因融資不足或公司清盤而未能交付物業。地監局主席梁永祥表示，即使港人受騙，當局亦愛莫能助。他解釋︰「我們也想監管，但每個國家也有不同的語言、稅制及法例，部分法例更與香港完全不同。」但他強調︰「若某人同時從事本地及境外物業的代理工作，則須領牌且受地監局規管。」

梁永祥建議，市民置業時需了解當地樓市實況，不可盡信網上資訊，並需詢問當地律師意見。立法會議員涂謹申曾協助多名苦主追討賠償。他表示，市民相信本地持牌代理，較少向他們尋根問底，故要求地監局加強相關的規管。為保障消費者，地監局今年內會發出相關銷售指引。

一帶一路帶旺東南亞樓市

投資有風險，審時度勢是唯一的致勝法門。過去數年，港人不時關注東南亞物業市場的發展，如馬來西亞、泰國及越南。這些地區的置業成本遠比香港低，而且回報可觀，故惹來港人傾慕。泰國龍頭地產商尚思瑞（Sansiri）早前公布集團上半年海外銷售數據，其中香港成績理想，銷售金額半年達3.5億元，預計全年銷售額按年再升25%。集團國際業務主管Cobby Leathers表示，不少港人都有意購置泰國物業。以尚思瑞為例，港人購入的單位，近九成都能租出，而每年租金回報率高達5%至7%。

數年前，帝皇地產集團已看好海外物業市場的發展。公司成立初期，致力發展泰國市場，其後亦努力開拓日本、馬來西亞、英國及越南等市場。近年，東南亞市場令不少投資者傾耳注目，集團執行董事陳卓明（見後頁圖）認為原因有二︰一是外資企業、二是「一帶一路」。他續指，為降低生產成本，不少企業數年前於東南亞各國置廠，各國地經濟增長亦因此加快。同時，不少企業亦會派員到當地工作，令住宅租務需求大增。加上中國「一帶一路」倡議，亦令人看好東南亞各國的發展。

綜觀東南亞各國，陳易明看好泰國及越南的樓市，又指越南增長潛力驚人。據全球資料庫網站Numbeo所示，海內市中心地段平均呎價約2,087元，曼谷則為3,049元。越南的置業成本較泰國低，但對港人而言，越南是一個發展中的國家，較泰國落後，即使回報可觀，亦不敢動輒數十萬元投資。加上與泰國置業不同，港人購置越南物業時，需前往當地簽署買賣合約。

泰國置業地權問題要留神

泰國是東盟十國第二大經濟體，雖然去年泰王普密蓬（PhumiphonAdunyadet）逝世，惟經濟未受太大影響，今年首季GDP更勝預期，按年增3.3%。德勤早前公布《2016全球製造業競爭力指數》，預計「強力五國」（MITI-V），即馬來西亞、印尼、泰國、印度及越南，未來或成新興的製造業強國。報告又指，印度製造業出口總值冠絕五國，泰國則緊隨其後。近年泰國政府推出多項政策吸引外資，雖然製造業出口總值不如印度，但遠超馬來西亞、越南及印尼。近年，中國致力發展泛亞鐵路，冀建高速鐵路，連續東南亞各國。泛亞鐵路是「一帶一路」倡議的重要部分，而泰國的職責最為重要。早前，泰國內閣已批准中泰鐵路的首段工程，待立法議會審議後，便可動工。中國外交部長王毅早前訪問泰國，亦強調中泰鐵路的重要性。

此外，泰國政府近年亦積極發展國內鐵路連，令國內交通更加便利。在多項利好因素帶動下，投資泰國樓市看似百利而無一害，但各處鄉村各處例。港人購置泰國物業前，必須釐清地權、遺產繼承、稅制及買賣付款等問題。先論地權問題，泰國地權有永久產權（Freehold）及租賃產權（Leasehold）之分。若樓宇項目屬永久產權，外籍人士只可購入總面積的49%。舉例說，若樓盤項目提供100伙面積相同的單位，外籍人士只可購入最多49伙。若外籍人士有意購入其餘單位，則需以租賃產權方式持有，而租賃產權的期限為30年，期滿後需要續期。有見及此，陳易明不建議買家購入別墅項目，應多留意公寓大廈（Condominium）。

遺產繼承方面，泰國沒有遺產稅，單位可自由轉讓予親人。稅制方面，泰國政府設置轉讓費、印花稅及個人所得稅等（見表一）。買賣付款方面，外籍人士置業時，須證明資金來源，並以外匯方式存入泰國。若匯款金額超過5萬美元，當地銀行會發出外匯交易單（FET），供泰國政府查證。若金額少於5萬美元，銀行會發出信用票據。泰國置業情況與香港不同，即使經本地持牌代理置業，亦可能出錯。陳易明建議投資者選擇悉泰國市場的物業代理及公司。

循鐵路線投資中高價物業

高力國際研究指，泰國樓價近年升5%至10%，預計升幅仍會持續，又指新建的鐵路線利好當地樓市，其中藍線及橙線沿線項目值得關注。陳易明指︰「泰國樓價未來仍有8%至10%的升幅，但各區升幅不同，個別地區樓價或多年後才見升幅。投資者需留意基建工程，特別是高鐵站項目。同時亦可關注新興旅遊熱點，特別是鄰近大型商場的項目。」

他強調，泰國未來將有多條新線落成，不同沿線，樓價升幅亦有不同。現時素坤逸（Sukhumvitline）最受投資者歡迎，但亦不可忽視Blue Line的發展。他解釋說︰「環線（Circle Line）對泰國最為重要，但基建工程才剛起步，故環線迄今未成。投資者可留意藍線（BlueLine）的發展，待新鐵路站落成後，藍線各站將連成環線。」他續指，即使買入鄰近鐵路站的樓宇項目，亦未必有利可圖，投資者需留意該鐵路站是否鄰近旅遊或商業旺區。

購置泰國物業看似有利可圖，但近年亦有不少投資者血本無歸。陳易明表示，有代理發現泰國物業有利可圖，便以甜言蜜語誘騙港人購入劣質物業。他建議，投資者應選中高價物業，即樓價60萬元以上的單位，並留意大型發展商， 如Pruksa、Sansiri、Land & House、Supalai及Q House的項目。陳易明解釋指，泰國人着重品牌，而且大型發展商的管理亦較可靠。加上泰國租戶有一定的經濟能力，普遍留意中高價物業市場。此外，投資者仍需關注物業管理的問題，否則得不償失。他舉例指，Sansiri設有管理團隊，專責售後服務，人數超過2,000人，且懂得英語，可為海外客戶提供最貼心的服務。總結而言，投資海外物業總有些風險，加上本地法例亦缺乏妥善監管。在「一帶一路」的倡議及外資企業帶動下，預期東南亞各國物業市場增長驚人，港人若要從中分一杯羹，就必須審時度勢，並了解當地法例及制度，不可誤信無良代理的糖衣毒藥。

撰文︰黃卓賢