【樓價破頂】美息預期反轉再反轉 負利率勢重臨

疫情下全球金融市場瞬息萬變，香港樓市命運同息口走勢掛勾，美國國債孳息曲線突轉平坦，預示美國要加息都唔易，負利率勢重臨，香港樓市有運行？

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美國聯儲局早前公布調高通脹及經濟預測，並暗示提早加息，利率點陣圖顯示美國2023年加息兩次。

不過，近日美國聯儲局主席鮑威爾於國會作證時，口風明顯「轉鴿」，表明聯儲局不會先發制人地加息。而美國非常不可能重演70年代那樣惡性通脹。隨著影響通脹因素逐漸消退，按時間推移，通脹將降溫。

聯儲局管理市場預期

聯儲局最新言論大大降低市場對通脹憂慮，亦緩和美國提早至明年加息的可能，美股率先受惠而造好。而美國10年期國庫債券息率應聲回落，跌穿1.5%，曾見1.45%，而30年期美國國債息率曾跌穿2%，反映整條美國國債孳息曲線走勢趨向平坦，即短息高咗，長息低咗。

美債孳息曲線突然變平，有什麼啟示？簡言之，就是市場料通脹降溫，其次是美國加息壓力大減，更重要反映美國經濟仍有隱憂。

全球疫情及美國經濟重啟左右了當地經濟數據，美國儲備局理應需要更多時間觀察經濟表現，才決定「收水」幅度及加息步伐。換言之，該局不會貿然加息，以免影響經濟復甦。

香港次季住宅註冊金額望破紀錄

美國不敢加息，對本港樓市釋出利好信號，而本港通脹亦見攀升勢頭，由2月0.5%升至5月1%，由於本地銀行存款利率差不多等於零，而香港消費物價指數已升至1%，負利率差不多1厘。

未來3年本港利率有望持續低企，而負利率環境下投資者要追逐附息及增值資產，對本地樓價帶來支持。而家香港樓市交投有幾旺？

根據美聯物業數據，在不包括一手公營房屋，截至6月22日一手私樓及二手住宅註冊金額已達2,033億元，屬有紀錄以來的第二次突破2,000億元水平。而目前金額較97年第二季約2,062億元的季度紀錄高位僅不足30億元。按現時走勢估計，相信今年第二季一手私樓及二手住宅註冊金額將可打破97年次季紀錄，並創季度紀錄新高。

如果香港繼續保持低利率，而通脹又不停上升，香港樓價應該仲有得癲。