雅虎香港財經 【理財個案】「雙租族」借父母樓加按 目標2年買2樓（鄺翠玲）
個案主角：李先生（35歲），月入48,500元；太太（36歲），月入37,500元，他們將於明年1月成為父母，現以月租12,300元租屋居住。今年4月由李先生作擔保，以太太的名義在將軍澳買入一兩房樓花，擬作出租用途，樓價928萬元，借七成半按揭，約230萬元的首期支出則由儲蓄和父母將自住物業加按套現之200萬元支付。該物業將於2020年4月收樓，但已開始供款，計及償還家人債務，每月供樓開支約3萬元。
理財目標：在2020年多買一個物業收租。
首先恭喜李先生置業成功（樓花，今年10月開始供樓，2020年初收樓，準備作收租用），亦於明年初迎來家庭中的小生命！
他的目標非常明確：在2020年後再多購一個物業作收租用途。首先看看家庭財政狀況：
李先生日後的模式是「雙租族」運作：既租住別人物業，又將本身物業出租，若新物業能爭取2.8%的租金回報，每月租金收入可達22,800元，暫時租金尚未能支付供樓開支，日後也要支付約2,100元的管理費，還有差餉丶地租、物業稅、維修等雜項，所以要過一段時間才能錄得「正回報」，在日後的家庭財政安排下要多留意。
要多買一幢物業，要先符合兩個條件：（1）有足夠的首期及相關開支；和（2）能通過銀行的壓力測試。由於現時樓花為太太持有，並由李先生作擔保人，日後再購入物業的話，以節省印花稅為原則，應由李先生持有，但基於他已作擔保人，按揭成數、條件會被收緊，所以在現樓花收樓及出租後，應考慮以租金作為收入的一部分（連同太太薪金共約60,000元），申請撒銷「擔保人」的身分。
至於首期，現時每月有21,000元的盈餘，連同現時130萬元現金，一年半後料可累積至約168萬元，若以4成首期按揭條款計算，最多只能買400萬元的物業，以現時樓市情況來說選擇不多，所以時機相信仍未成熟！
父母「老本」要還清
日後若累積足夠資金便立即入市的話，那李先生的資產項目只有物業，在風險管理來說，只側重某一類資產是較危險的，萬一樓市逆轉或經濟低迷，對他來說將會是雙重打擊！再看看債項情況：現時已達700萬元（包括父母的樓按），如日後落實再置業，總債項或再增加至過千萬元，雖說兩物業能提供租金收入，但在加息周期所面對的壓力也不少啊（每加1厘息，每1,000萬元的債項每月便需多付8,300元的利息）！另一方面，其中一項債項是由父母加按需償還的，筆者微見此債項應有雙重風險管理考慮：其他物業可賣掉套現，但這物業絕不能這樣處理，所以在任何情況下，手頭上的現金應較充裕，以應不時之需，況且小朋友很快便出世了，也應慬慎一點，總括而言，應遲點才作考慮再置業。
如果李先生的目標是日後「持續有穩定收入」的話，何不考慮選擇「年金方案」？既不需要大量現金才能起動，受經濟周期的影響較少，也節省不少差管稅等雜項支出，整體風險管理亦較佳。若每月供款10,000元，為期20年，在李先生65歲時開始收取年金收入，預計他每月有約35,000元的收入，直至終老，也不失為一個穩健的安排。
至於手頭上的百多萬現金可怎配置，執筆時環球市場甚為波動，建議觀望多一點時間再作打算。
美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM
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