【畸形樓市】按揭平均還款年期破紀錄達27.8年 係好定壞？

香港樓價是地球上最難負擔地方之一。為怕有人斷供要保住銀行貸款質素，銀行批按揭時會加辣，樓價貴連想借錢上樓都唔易。為了通過壓測上車，無奈只好延長供款期。根據金管局最新數字，港人最新按揭平均還款年期高達27.8年，創歷史新高，又係港人悲歌？

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以首置年齡31歲計起，如還款年期達27.8年，供完樓後剛好在60歲退休前。如果40歲咁遲才上車，要到70歲前才供完，隨時退休後仍要供樓。

按揭平均還款年期

30年供款期一定有好處?

平均還款年期再創新高，反映在樓市高企及新按保推動下，好明顯買家選擇拖長還款期，以更輕鬆通過壓力測試要求。

以買入500萬元住宅單位為例，做9成按揭，按息為1.5%，還款年期為15年，未計按揭保費，每月供款要27,933元，通過壓力測試所須月入要高達57,374元。

反觀，其他條件不變，而將還款年期延長至30年，每月供款大跌至15,530元，通過壓測所須月入跌至38,001元。此舉令上車難度大減，同時延長供款期，令借款人更易獲得更多貸款，令可選擇物業亦更多。

延長還款期不好處?

最直接壞處就是付出利息更多，以上述例子，15年還供期，總利息支出為52.78萬元，而30年還款期，總利息支高達109萬元，差不多是前者的1倍。對於不善理財的買家不宜承造更長年期按揭，至少未能節省利息支出。

再者，要做30年期按揭，都要視乎銀行審核安排，並非每個個案都獲批。銀行一般要求「樓齡加借款人年齡」或「借款人年齡加還款年期」不可超過75年。

如30歲置業人士要買30年或以下樓齡物業，則一般符合批出30年還款期要求；但如財務條件不變，置業者已50歲，要購買30年樓齡的物業，則未符合30年還款期按揭要求。

所以，就算不介意付出更多利息，想申請30年期按揭亦未必所有人都符合。值得注意是，如果要拖長按揭還款期，其實可利用其他銀行的轉按現金優惠來慳錢，通常透過轉按可降低利息開支。