北環綫效應？古洞住宅地皮料愈賣愈貴

新界古洞第24區住宅用地，將於本周五（23日）截標，繼屯馬線全線通車後，北環線效應將浮現，地皮競爭加劇，麵粉價可能愈來愈貴。

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古洞第24區的粉嶺上水市地段第278號用地，地盤面積約8.2萬平方呎，指定作非工業用途，最高可建樓面約49.24萬方呎，其中私人住宅部份不得多於41.03萬平方呎。市場料估值介乎35億至37億元，每呎樓面地價約7,100元至7,500元。

鐵路效應令古洞地價水漲船高

古洞發展區內有三幅住宅地，合共提供近2,300個單位，其中包括古洞第25區地皮、古洞第24區地皮及恒地補地價地皮，整個發展區最大賣點是鄰近港鐵北環線古洞站。

古洞第25區地皮早前由新地以86億元奪得，每呎樓面地價約7,184元，創古洞北地價紀錄新高，高出市場預期40%，反映發展商對該區樓市前景相當樂觀。地產商有條件將古洞25區及24區地皮一併發展，提升協同效益，令後者競投更激烈。

地產商看好新界北發展，連帶粉嶺粉錦公路與青山公路──古洞段交界住宅地最近以26.168億元賣出，每方呎樓面地價約9,208元，較市場估值上限高出15%。如果古洞第24區地皮最終以高價成交，進一步帶動新界北整體地皮價值向上。

住古洞區成開荒牛

雖然古洞24區地皮位處於上水、羅湖、落馬洲站之間，與落馬洲支線相當接近料受行車噪音影響。不過，在未來鐵路規劃下，落馬洲支線亦預留位置，以便日後興建古洞站與北環線交匯，所以古洞站一帶有高潛力。

目前，難料日後通車時間，以及通車前是否可入伙，而古洞區內社區及購物配套不足，要乘車前往上水一帶，區內置業後都要守一段時間。

繼屯馬線全線通車後，全長10.7公里的北環線成為新焦點，該線已啓動準備工作。據港鐵資料，除了建議於錦上路以南擴建鐵路支綫外，更披露計劃於北環線沿綫設置古洞、新田、牛潭尾、凹頭及錦上路5個車站，錦上路站將設在現時屯馬線的錦上路站旁，預料整條北環綫可在2034年完工。

除了古洞站附近新發展住宅受惠外，其他二手屋苑包括Park YOHO（接近凹頭站），以及加洲花園及錦繡花園（接近牛潭尾站）於將來受惠。在新一輪北環線鐵路催谷下，未來有新盤至二手樓盤隨時升格為鐵路盤。