雅虎香港財經 及早準備 迎戰居屋熱潮2.0
及早準備 迎戰居屋熱潮2.0
房署籌備於年尾開售新一批居屋，加上當局決定再次推出2,500個「白居二」名額，令沉寂多時的居屋市場再次成為投資者及用家焦點，要迎接新一浪居屋熱潮，就要先了解樓市方向及居屋市場的特點。
勿忽略經濟復甦效應
投資者或用家，部署購置二手居屋又或申請一手居屋時，都會考慮樓市是否見頂。別以為一手居屋有7折效應，買家便毋須理會樓市轉勢因素，97年高峰期不少抽中西九龍新落成居屋的買家，當金融風暴爆發後，寧願「撻訂」也放棄抽中的居屋單位，事後證明這批買家頗有眼光，更可以保留資金待樓價大幅回落後轉買優質私樓物業。
過去數年大家看著樓價屢創新高，都期望樓市會出現一次明顯調整，而隨著美國停止買債，不少人都認為這是一個誘因觸發樓市轉勢。不過事實告訴我們，市場上的強勁購買力持續推高樓價。根據差餉物業估價，香港九月份樓價連升6個月，報265.8點，較八月份升4.8點，再次創新高，而今年香港頭9個月樓價累積上升8.4%。
OKAY.com行政總裁孫漢忠（Joshua Han Miller）認為，雖然美國停止買債且部署加息，但不少投資者及準買家都忽略了一件事，就是美國經濟好轉才有加息條件，加息第一期反映經濟環境持續改善，會為物業市場提供更多購買力。現時全球經濟正明顯改善，因此他對明年物業市道仍然樂觀，而近期物業交投持續暢旺，正正顯示投資者及用家對後市抱正面看法。
近期一手樓交投表現突出，而二手樓市場則相對淡靜，孫漢忠認為這是因為發展商提供多項優惠，減輕買家在印花稅及按揭上的負擔，令一手樓更具競爭優勢。事實上，以他們團隊主力負責的港島區物業為例，不論是豪宅或中價樓，近期亦接獲愈來愈多買家查詢，故此他預期當經濟復甦效應浮現，二手市場將會更趨活躍。至於入市時機，孫漢忠表示參考過去環球經濟復甦的經驗，把握復甦初期時機入市，往往可以在中至長線獲得不錯的回報。
業界人士對豪宅及中價樓走勢保持樂觀，而居屋以用家為主導，在上車一年難過一年的情況下，新居屋及新一批「白居二」名額都可能引發申請潮，對現時的二手居屋市場無疑是一枝強心針。雖然居屋看似是「窮人恩物」，其實潛藏不少購置成本，準買家在預算上「宜鬆不宜緊」。
OKAY.com行政總裁孫漢忠指出，參考過往經驗，把握經濟復甦初期入市置業，往往可以在在中至長線獲得不錯的回報。
居屋王貼近豪宅價
將於年尾開售的新一批居屋共有5個新盤，分別為元朗宏富苑、沙田美盈苑、沙田美柏苑、荃灣尚翠苑、青衣青俊苑。房署將提供市價7折優惠，平均呎價介乎5,593至6,113元，入場費約187萬元，雖然相對「八萬五」時期一手居屋數十萬元便有交易，這個入場價已不算便宜，但比起現時的一手樓，肯定屬於上車客可負擔範圍之內。
值得一提是這批居屋二人家庭入息上限上調至4.6萬元，而過往抽居屋的主力軍公屋客，根據調查有逾6成公屋戶已表明無意參與抽獎，意味新居屋準買家財政負擔能力相對「八萬五」時期亦大升級。當這班準買家在居屋「大抽獎」中落空，他們很可能會在二手居屋或細價樓中物色心水單位，令這兩個市場交投更熱鬧。
在新居屋開賣前，受惠近期的細價樓熱潮，港九多區的居屋王呎價已不斷破頂，除了呎價媲美太古城的康山花園，鄰近奧運站的大角咀富榮花園呎價亦逼近1萬元大關。早前富榮花園一宗第二市場成交，成交價達565萬元，折合呎價9,543元。
投資者當然希望居屋呎價屢創新高，但從用家角度看，以天價購置居屋，倒不如花同一筆錢在新界新樓中尋寶。因為這類居屋王最大的賣點就是地利，但缺乏會所或基座商場等配套，考慮到新界區交通基建日趨成熟，轉購新界新樓自住，其實更物有所值。
二手居屋另一隱憂是按揭還款期短，政府提供的居屋還款保證期是由首次轉讓日起計30年，因此銀行習慣把30年保證期減去居屋樓齡，計算出可批出的按揭年期。假如買家購置的居屋已有20多年樓齡，銀行只會批出數年還款期的按揭貸款。因此預算有限的用家，應選擇樓齡較新的居屋，並先向銀行查詢按揭年期，假如心水盤的樓齡較高，用家若能付足3成首期，把按揭成數降至7成，部分銀行亦可以批出20多年的按揭還款期。因此不要以為居屋入場費較平便降低置業預算，有充足儲備，購置居屋物業或承造按揭才可以享有更大彈性。
新一批居屋加上2,500個「白居二」名額，可望吸引更多具實力買家投入居屋市場。
大角咀富榮花園鄰近奧運站及大角咀臨海商業區，加上高鐵及西九龍文化區基建概念，令富榮花園物業售價跑贏新界一手私樓物業。
買居屋要識分種類
樓價位處歷史高位，許多在中產家庭長大的年輕人，置業時亦要改向二手居屋埋手，這批準買家對居屋其實相當陌生，要避免「中伏」機會，就要好好了解不同居屋的設計。
現時最流行的居屋設計是和諧式及康和式，和諧式設計不單會用於居屋，亦是公屋常用的設計，特別是每層伙數多達16戶，單位設計特色是廳大房細，而單位原有的廚房及浴室設計較為簡單，質素亦遠不及私樓。住慣私人屋苑的年輕人，未必適應到一層16伙的熱鬧居住環境。
康和式可說是和諧式的進階版，每層伙數縮減至8伙，單位提供基本裝修，而廚房及浴室不論設計及用料均明顯優於和諧式單位，不過對比私樓仍有一段距離，因此不少買家購入康和式單位後，仍會花錢把廚房及浴室大翻新，對居住環境有一定要求的買家，便要有心理準備需要花錢把單位翻新。
對密集式居住環境有戒心的準買家，應避免購置Y型居屋，這類居屋是採用公屋設計，設計原則是盡量利用有限空間容納最多伙數，因此採用特長走廊設計，一層伙數可多達18伙至24伙，令每戶可享有的公共空間及實用率均大縮水。
想擁有私樓質素的居屋，亦可以考慮購置私人參建居屋單位，這類居屋屋苑特點是不採用倒模興建方式，設計更具彈性，不論間隔及用料均媲美私家樓，紅磡灣畔由居屋變私樓的海濱南岸便是經典例子。
除了居屋設計，準買家亦要仔細考慮居屋屋苑的配套。居屋不設豪華會所，判斷居屋的身價，便要從位置、公共設施及周邊配套入手。例如一些位處半山地段的居屋屋苑，往往只靠一至兩條巴士或小巴線往來屋苑及市中心，在交通配套上無疑會較為「蝕底」，令居屋升值潛力大打折扣。此外，如居屋缺乏公園、球場、商場及街市等配套，亦會影響居屋的叫價能力。不想購入的居屋物業升值力跑輸大市，就要好好判斷居屋屋苑在配套上的「軟實力」。
至於管理方面，現時居屋屋苑均由專業的管理公司負責屋苑管理，雖然未必及得上新穎私人屋苑的酒店式管理服務，但在清潔及保安上均達到專業水平，而且管理費較私人屋苑經濟實惠，這是購置居屋自住另一吸引之處。
和諧式居屋每層伙數多達16伙，不習慣有太多鄰居的準買家，便要考慮購買康和式居屋。
私人參考居屋在用料及間隔上較一般居屋更有彈性，可以滿足要求較高的準買家。
各區精選盤推介
考慮到不少居屋盤呎價已貼近私樓，準買家物色心水平價盤時，不應把搜尋範圍局限於居屋，應同時留意各區優質的細價盤，增加覓得心水物業的機會。
沙田區
新一批居屋共有兩個屋苑位於沙田區，沙田作為發展成熟的新市鎮，區內不乏優質的居屋及細價樓物業可供選擇，加上多元化配套，令區內優質細價樓更具升值潛力。
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 | 放盤單位：廣林苑中層 |
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 | 放盤單位：愉翠苑高層 |
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 | 放盤單位：穗禾苑低層 |
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 | 放盤單位：金獅花園高層 |
粉嶺
嫌上水區太多自由行遊客及水貨客，又怕大埔樓價已超出自己負擔能力，不妨到粉嶺區尋寶，區內不乏經濟實惠的居屋及細價樓選擇。
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 | 放盤單位：嘉盛苑高層 |
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 | 放盤單位：景盛苑高層 |
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 | 放盤單位：欣盛苑低層 |
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 | 放盤單位：花都廣場高層 |
將軍澳
受惠熱賣新盤，令將軍澳再次成為物業市場焦點，經過多年發展，將軍澳區內已設有甲級商場、寫字樓、酒店及大專院校，社區配套不遜色於沙田區。
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 | 放盤單位：寶明苑高層 |
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 | 放盤單位：富康花園低層 |
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 | 放盤單位：景明苑高層 |
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 | 放盤單位：新都城低層 |
新蒲崗、黃大仙
隨著政府大力發展東九龍商業區，藍田、觀塘及九龍灣的知名屋苑呎價均火速上升，要尋找較經濟的居屋或細價樓單位，不妨從新蒲崗及黃大仙入手。
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 | 放盤單位：采頤花園低層 |
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 | 放盤單位：翠竹花園中層 |
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 | 放盤單位：慈愛苑高層 |
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 | 放盤單位：譽港灣高層 |
