【中環商業地王】招標細節勁多?國際金融中心睇今舖?

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中環海濱商業地皮

上月銅鑼灣加路連山道商業地以近200億元,高預期近兩成賣出,為商地市場打咗支強心針。中環商業地王將於周五(18日)截標,是次招標反應不單可窺探財團對寫字樓後市看法,更是香港金融中心身價的寒暑表。
 

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估值高有望成新地王

中環海濱商業地地盤面積51.6萬方呎,料可提供184.3萬方呎樓面,不過其中22.8萬方呎樓面,需要用於興建停車場、機構或社區用途等,包括重置郵政總局。扣除有關面積後,實際剩下約161萬方呎商業樓面。市場估計地皮價值高達370億至645億元,每呎樓面地價介乎2.3萬至4萬元,甚至最高估值達756億元。該地有望成為新商業地王,有機會打破新地以422億元奪西九高鐵站商業地紀錄。

寫字樓市場逆風

雖然該地皮極罕,兼有維港景,市場有憧憬。不過,近年香港寫字樓市場表表現麻麻,面對唔少逆風。受疫情、經濟及在家工作趨勢帶來衝擊,加上「去中環化」,不少企業為慳租,調遷至新興商業區,如九龍東、港島東等,令香港甲級商廈空置率高企,租金受壓。

根據仲量聯行數據,截至4月底,中環甲級寫字樓錄負吸納量,空置回升至7.5%,整體租金按月跌0.9%。

個市差咗,就連中環大地主置地都要變招,將公爵大廈兩層樓面轉作共享工作空間,反映大型租戶的需求幾弱,相信有意入標財團及地主事先都要計計數。

附帶條件多非價高者得

中環商業地王原本於疫情最嚴峻期間推出,期後延至去年第四季推,而且招標期長達6個月,並實行「雙信封」形式招標,要衡量埋整體規劃,並非單純價高者得,所以令地皮流標機會大降。

為何招標期可以長達六個月?基於地皮貴且罕有,需要時間組財團;而地皮有不少附帶條件,規劃要求加設公共設施,再者採取「雙信封」形式,令過程花時間更長,最重要係等疫情緩和及經濟回穩,令發展商更有信心出價。

假如地皮最終的開標價格低,或多或少反映發展商對香港金融中心地位信心弱咗。

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