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【利財筆記】反領展賺到盡 80萬公屋夠晒數 (林本利)

【利財筆記】反領展賺到盡 80萬公屋夠晒數 (林本利)

特首林鄭月娥早前受訪提到「80萬公屋封頂」論,備受各界批評,其後她澄清並非要為公屋數目封頂。林Sir贊成公屋單位上限80萬個,認為本港有三分一住戶入住公屋已經足夠。他更指出,若大家反對領展(00823)賺到盡,也應該贊成將公屋數目封頂,嚴格地將富戶遷出公屋,讓公屋真正服務基層人士,領展的屋商場自然「貴」不起來。

林鄭月娥10月底接受報章訪問,提到本港目前有76萬個出租公屋單位,並快將增至80萬個,認為只要能保持公屋單位流動性,80萬個單位已足夠應付基層家庭需要,故傾向將大部分新建公屋轉作綠置居出售。「封頂論」一出,不論建制或泛民政黨均大肆批評。因公屋輪候冊人數已突破28萬,平均需要4.6年才上樓,政黨及關注團體認為,公屋數目封頂將延長上樓時間。

領展五度賣旗下商場

林Sir直言,將公屋數目限於80萬個,「我是完全認同的!」領展多年來被批評賺到盡,迫走小商戶、引入連鎖店、高價出租車位(有傳媒發現,個別泊位較房委會停車場貴一倍)等等。更甚者,領展自2014年起5度出售旗下商場(最新以230億元售17個商場,高估值52%),新業主亦往往向租戶大幅加租,甚至高價拆售。據報道,領展2014年5月出售筲箕灣東熹苑商場及車位後,買家同年12月將其中129個車位分散拆售,套現近1億元,大賺四成。其後,藍田興田、屯門兆麟苑及香港仔華貴項目的買家亦拆售車位,當中華貴一個車位更售108萬元,成為全港最貴公屋車位。他認為若各政黨反對領展,沒理由也反對80萬個公屋數目上限。

公屋富戶「養大」領展

首先,綠置居是自願讓公屋戶買的,並非刻意趕走公屋戶,「反正富戶也迫不走」,因此利用綠置居「利誘」住戶遷離公屋,正正可以騰出單位,給輪候上樓的基層人士。

當富戶遷到綠置居,真正有住屋需要的低收入人士遷入公屋,公屋真真正正服務回基層居民,林Sir認為領展便不能「賺到盡」了。他說:「經濟學上,地租是剩餘價值。若公屋多富戶,購買力高,領展及新買家自然把租金調高,食盡剩餘價值。」正因為公屋有愈來愈多富戶,他們負擔得起更高消費水平,領展及新業主才可以引入高檔商戶和貴租車位。一旦高消費力的富戶遷出,公屋大部分住戶也是低收入的基層人士,「領展還可以加租嗎?還可以高價出售車位嗎?還可以欺壓小商戶嗎?」

據統計處的中期人口統計資料,2016年本港所有房屋戶數為252.6萬個。若當中三成住戶、80個單位為公屋已足夠,「香港怎會有三成住戶需要住公屋呢?我們也不想(基層這麼多)吧!」

綠置居難成遷出誘因

林Sir在今年4、5月撰文分析2016年中期人口統計,指出「出租公屋已完成歷史任務」。他發現由2006年至2016年的十年間,出租公屋單位數目由71.1萬個,增加至79.1萬個,但居住在出租公屋的人口幾乎原封不動,維持在213萬人左右。

他當時已指出「出租公屋對解決香港現時的住屋問題完全沒有幫助,政府實應把土地改為興建居屋,讓更多勤奮努力,願意儲蓄首期的年輕人盡快獲編配居屋,早日達成安居樂業的心願。大量興建居屋,部分是給綠表公屋家庭申請,亦可讓更多公屋富戶遷出,把出租公屋單位留給有真正需要的家庭入住。」

林鄭月娥10月在施政報告提出綠置居恒常化,符合了林Sir的倡議,他贊同政府將大部分新建公屋,轉作綠置居出售,「今次構思是好的!」不過,綠置居能否成功利誘富戶遷出,林Sir卻不寄厚望,「回看林鄭過去做的事,如拆新界村屋僭建不了了之、政改方案被否決、西九仍爛地一片,沒一件事做得好呢!」

作者:林本利

前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com