【利財筆記】受惠中環中心天價成交 恒地新地睇高一線 （林本利）

【利財筆記】受惠中環中心天價成交 恒地新地睇高一線 （林本利）

林Sir上堂教大家做一個價值投資者，評估長和系公司的真正價值，找出抵買、長遠具升值潛力的公司。今堂他繼續分析其他本港綜合企業，包括恒基系、新地系、新世界系，找出系中最抵買的公司。受惠長實集團（01113）在11月以402億元「天價」出售中環中心，林Sir相信位置更優越的中環IFC，物業重估價值將水漲船高，各佔IFC 41%及50%業權的恒基地產（00012）及新鴻基地產（00016）均受惠。

先談恒基系，一如上期的分析方法，林Sir先計算恒地旗下各子公司的市值，加上現金，扣除負債，再評估恒地其餘土地及投資物業的價值，計算恒地的合理價值。恒地旗下的上市公司有中華煤氣（00003）、恒基發展（00097）、香港小輪（00050）、美麗華酒店（00071）及陽光房地產（00435）。截至2017年10月31日，恒地佔以上公司的市值合共948億元，加上恒地的現金153億元，及減去負債779億元，恒地在「帳面上」的資產共322億元，而恒地在10月31日市值為2,035億元。恒地手上的其他資產，是否值1,700多億元（2,035億元減322億元）或以上呢？

恒地長遠勝煤氣

林Sir便分析恒地手上其他資產，包括新界農地土儲、未賣出的住宅，以及投資物業。其中，恒地持有中環國際金融中心（IFC）40.77%業權，總樓面125萬平方呎，林Sir保守估計IFC至少值600億元，因長實在11月以402億元出售中環中心75%業權，呎價達3.3萬元。而IFC處於臨海地段，相信呎價達5萬元也不為過。

因此，恒地合理價值理應超過其10月底市值2,035億元。「買恒地好過買煤氣，恒地持有四成多煤氣，而且年年十送一。除非需要防守，或不能持有太多地產股，才會買煤氣，否則長遠相信恒地應跑贏煤氣。」當然，恒地也有隱憂的，它在今年5月以233億元購入中環美利道商業地，呎價達5 萬元，「若寫字樓樓價大跌，可以很大鑊！」

新地穩健負債低

林Sir近年多次推薦學生買的新地，他說該公司較恒地難估值。因新地旗下的新意網（08008）、數碼通（00315）及載通（00062）合共只貢獻207億元市值。新地10月底市值為3,696億元，加上現金和扣除負債，不計地產業務價值為-134億元，究竟新地手上其他資產是否值3,800多億元（3,696億減-134億元）呢？

首先是前述分析的IFC，新地佔了50%業權，樓面183萬平方呎，應值1,000億元。另一甲級商廈，對岸九龍站的環球貿易廣場（ICC）同樣臨海，全幢屬於新地，252萬平方呎，相信也價值不菲，估值過千億元。林Sir估計新地旗下眾多商廈、商場、農地儲備等，合計應值3,800多億元，相信新地市值近3,700億元是物有所值的。而且，新地負債不重，淨負債為341億元（636億元負債減295億元現金），佔3,696億元市值僅9.2%，財務上相對穩健。

新世界負債偏高

相對地，新世界發展（00017）負債水平甚高，淨負債達623億元（1,208億負債減585億元現金）。即使新世界旗下的新世界百貨（00825）、新創建（00659）合共向新世界貢獻398億元市值，也抵不上623億元淨負債，不計地產業務價值為-225億元，因此新世界估值的關鍵同樣是其投資物業及土地儲備，是否值1,300多億元（1,143億減-225億元）？林Sir說新世界的利好消息，是新世界中心重建工程近尾聲，「終於可以收租」。物業處於尖沙咀臨海地段，已更名為「Victoria Dockside」，將於2019年全面落成啟用。

相對於高負債的新世界，林Sir較睇好周大福（01929），因它受惠零售市道好轉，而且鄭氏家族主要的錢也在周大福，家族持股達89%，10月底市值728億元。同日鄭家持有44%新世界，市值506億元。

下堂林Sir繼續分析九龍倉（00004）及太古（00019）系內公司的表現。

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作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com