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【利財筆記】受惠中環中心天價成交 恒地新地睇高一線 (林本利)

【利財筆記】受惠中環中心天價成交 恒地新地睇高一線 (林本利)

林Sir上堂教大家做一個價值投資者,評估長和系公司的真正價值,找出抵買、長遠具升值潛力的公司。今堂他繼續分析其他本港綜合企業,包括恒基系、新地系、新世界系,找出系中最抵買的公司。受惠長實集團(01113)在11月以402億元「天價」出售中環中心,林Sir相信位置更優越的中環IFC,物業重估價值將水漲船高,各佔IFC 41%及50%業權的恒基地產(00012)及新鴻基地產(00016)均受惠。

先談恒基系,一如上期的分析方法,林Sir先計算恒地旗下各子公司的市值,加上現金,扣除負債,再評估恒地其餘土地及投資物業的價值,計算恒地的合理價值。恒地旗下的上市公司有中華煤氣(00003)、恒基發展(00097)、香港小輪(00050)、美麗華酒店(00071)及陽光房地產(00435)。截至2017年10月31日,恒地佔以上公司的市值合共948億元,加上恒地的現金153億元,及減去負債779億元,恒地在「帳面上」的資產共322億元,而恒地在10月31日市值為2,035億元。恒地手上的其他資產,是否值1,700多億元(2,035億元減322億元)或以上呢?

恒地長遠勝煤氣

林Sir便分析恒地手上其他資產,包括新界農地土儲、未賣出的住宅,以及投資物業。其中,恒地持有中環國際金融中心(IFC)40.77%業權,總樓面125萬平方呎,林Sir保守估計IFC至少值600億元,因長實在11月以402億元出售中環中心75%業權,呎價達3.3萬元。而IFC處於臨海地段,相信呎價達5萬元也不為過。

因此,恒地合理價值理應超過其10月底市值2,035億元。「買恒地好過買煤氣,恒地持有四成多煤氣,而且年年十送一。除非需要防守,或不能持有太多地產股,才會買煤氣,否則長遠相信恒地應跑贏煤氣。」當然,恒地也有隱憂的,它在今年5月以233億元購入中環美利道商業地,呎價達5 萬元,「若寫字樓樓價大跌,可以很大鑊!」

新地穩健負債低

林Sir近年多次推薦學生買的新地,他說該公司較恒地難估值。因新地旗下的新意網(08008)、數碼通(00315)及載通(00062)合共只貢獻207億元市值。新地10月底市值為3,696億元,加上現金和扣除負債,不計地產業務價值為-134億元,究竟新地手上其他資產是否值3,800多億元(3,696億減-134億元)呢?

首先是前述分析的IFC,新地佔了50%業權,樓面183萬平方呎,應值1,000億元。另一甲級商廈,對岸九龍站的環球貿易廣場(ICC)同樣臨海,全幢屬於新地,252萬平方呎,相信也價值不菲,估值過千億元。林Sir估計新地旗下眾多商廈、商場、農地儲備等,合計應值3,800多億元,相信新地市值近3,700億元是物有所值的。而且,新地負債不重,淨負債為341億元(636億元負債減295億元現金),佔3,696億元市值僅9.2%,財務上相對穩健。

新世界負債偏高

相對地,新世界發展(00017)負債水平甚高,淨負債達623億元(1,208億負債減585億元現金)。即使新世界旗下的新世界百貨(00825)、新創建(00659)合共向新世界貢獻398億元市值,也抵不上623億元淨負債,不計地產業務價值為-225億元,因此新世界估值的關鍵同樣是其投資物業及土地儲備,是否值1,300多億元(1,143億減-225億元)?林Sir說新世界的利好消息,是新世界中心重建工程近尾聲,「終於可以收租」。物業處於尖沙咀臨海地段,已更名為「Victoria Dockside」,將於2019年全面落成啟用。

相對於高負債的新世界,林Sir較睇好周大福(01929),因它受惠零售市道好轉,而且鄭氏家族主要的錢也在周大福,家族持股達89%,10月底市值728億元。同日鄭家持有44%新世界,市值506億元。

下堂林Sir繼續分析九龍倉(00004)及太古(00019)系內公司的表現。

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作者:林本利

前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com