香港股市 將收市,收市時間:56 分鐘

【呂志華手記】物業空置稅廢話一堆(呂志華)

現在香港不是無樓買,只是樓價太貴市民好難買而已。

.過去五個財政年度,不同來源的私人房屋土地可供興建單位逾十萬伙;來三、四年一手私宅單位總供應量將繼續維持近十萬伙的高水平。這樣龐大的供應尚且不能推低樓價,樓價反而年年上升,政府就想憑這九千伙空置的單位推低樓價?未免是癡人說夢吧!

特區政府面對目前的樓市可說是束手無策,所謂的雙辣招現在證明不是管理需求,原來是壓抑供應,令到不少業主更加惜售,擔心一賣一買無端端損失了一百幾十萬稅款給政府,於是有樓的不敢賣,買了樓的不會賣,大家都擔心雙辣加樓價升,賣了之後日後要更加貴才能夠再「買得番」,結果雙辣招壓抑了沽售力,令樓宇供應少上加少。

雙辣招行不通,政府已是黔驢技窮,但有為的政府總不能坐以任升,總要「做番啲嘢」,於是想出了另一條「屎橋」,就是開徵物業空置稅!顧名思義,空置的物業就要徵稅,許多人都曾擔心那是不是我們租不出的物業單位都會徵稅?那些長年失修的舊樓、凶宅等業主肯定是政策下的受害者了。相信政府也考慮到所有空置的物業均要徵稅打擊面太大,而且擾民,政府推行將遇到很大阻力,故消息傳出新措施只針對一手發展商賣剩的貨尾單位,或針對一些像華懋、恒隆地產(00101等地產商過去擠牙膏式售樓,希望在物業供應緊張的今天不要這般做法。

政府推行任何政策,都必須明確知道政策推行的目的,也該小心評估推行的成效,否則多做多錯。物業空置稅明顯地其目的是防止地產商囤積居奇,倘這稅項真的為此而設,政府可謂捉錯用神。

一直以來,香港的一手和二手樓空置率都處於極低水平,目前僅約百分之三左右,只有在樓價大跌時如沙士期間,空置率才達到百分之七的高水平。換言之,樓價愈跌空置率愈高,樓價愈升空置率愈低。由此可見,樓市已發揮了良好的自動調節機能,不必政府多加一腳。

香港不是無樓買,只是好難買

政府開徵空置稅真正目的到底想怎樣?倘是想多些人有樓可買,可是現在香港不是無樓買,只是樓價太貴市民好難買而已!太貴買不起和無得買是兩回事。名牌手袋、金鑽名錶香港通街名店有售,不是無得買,但不是人人買得起。香港現在就是有樓好難買得起,所以,開徵這新稅項仍然改變不了市民負擔不起目前樓價的事實。

如果政府目的是想藉此推低樓價?對不起,這政策也辦不到。水皮財爺早前出席立法會財委會會議時稱,過去數年政府一直透過不同途徑增加住宅土地供應,自一三/一四年至一七/一八的五個財政年度,不同來源的私人房屋土地可供興建單位逾十萬伙,已超出政府同期訂立的供應目標。來三、四年一手私宅單位總供應量將繼續維持近十萬伙的高水平。這樣龐大的供應尚且不能推低樓價,樓價反而年年上升,政府就想憑這九千伙空置的單位推低樓價?未免是癡人說夢吧!

此外,政府怎樣界定物業屬於空置?時限為三個月、半年、一年?售樓速度快慢受到許多不同因素影響,例如單位面積大小、訂價、物業地點等,我們總不能要求成億元的單位和五百萬元的同樣暢銷吧?

空置稅率多少才合理?

空置稅率要訂在哪一水平才算是合理?若每年只是百分之一或二,相信對地產商產生不了任何阻嚇作用,而且今天物業市道每年的升幅已抵銷了空置率帶來的損失,要囤積的仍然會繼續囤積居奇。

參考外國經驗,最嚴厲的幾個歐洲國家,如法國式空置稅是累進的,空置滿一年須繳交樓價百分之十,第二年百分之十二點五,第三年百分之十五,方能奏效。若香港空置稅每年高逾一成,發展商可能被逼割價傾銷,在樓市低迷的日子裏,這情況可能會造成骨牌效應,推低樓價。然而在大升市中,這些筍盤將吸引大量買家搶購,買家能夠以較市價便宜的價格買入,轉手即賺,好過中六合彩。政府不是在製造另一種不公平嗎?此外,買家的搶購又將再製造樓市熾熱的氣氛,屆時樓價又會再被搶高了。

道高魔更高,發展商要避開空置稅,方法其實十分簡單,只要把剩餘的貨尾單位轉售為租,又或者是化整為零,轉以不同的有限公司持有,空置稅便形同虚設了。

由此可見,新政策對幫助樓市降溫毫無功效,反而暴露了特區政府現在已到了藥石亂投的地步!