【地產專題】中區商廈造價續破頂 東九甲廈值博率高

【地產專題】中區商廈造價續破頂 東九甲廈值博率高

過去數年中資頻頻以高價購入核心區全幢商廈，甲級商廈造價及租金屢創新高，今年中中環美利道及啟德先後出現新商業地王，商廈業主叫價更心雄，但遇上中央進一步管制資本外流，中資來港大手購入商業項目的步伐似乎有所減慢。戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝表示，預期未來數月的商廈買賣交投將減少，但中資的承租能力依然強勁，相信如租金有力再上，商廈造價有進一步上升空間。

自2012年，中資持續湧港購入物業，尤其鍾情於商廈市場尋寶。過去5年間中資積極大手吸納本港商廈，起整個商廈市場，當中有不少矚目成交，其中中國恒大（03333）於2015年11月以125億元購入灣仔中國恒大中心（前稱美國萬通大廈），刷新本港全幢商廈歷來最高買賣價紀錄。去年光大集團及光控（00165）以100億元向爪哇（00251）買入灣仔大新金融中心。不過，今年中資大手入市商廈市場的步伐不如以往進取，蕭亮輝解釋，這是由於中央接連收緊外管制，令中資公司較難將資金調出，她們在境外進行大手投資時存在一定障礙，故在海外市場的活躍度減少。

本港發展商天價購地

取而代之，是本港發展商積極以高價購入商業地皮，今年中以來本港錄得多宗創新高商業地皮成交，刺激甲級廈造價連番破頂。包括恒基地產（00012）於今年5 月時， 以市場上限估價232.8億元投得中環美利道停車場的商業用地，每方呎樓面地價高見逾5萬元，當時成為政府賣地史上最貴地皮。約半個月後，上述紀錄由南豐打破，以逾246億元投得啟德第1F區2號商業地皮，較市場估值上限還要高逾40%，更較美利道地皮貴約6%，成為本港新地王。

市場於不足一個月內出現兩大天價商業官地成交，不少業主更為心雄，紛紛調高持有的商廈叫價，甚至封盤不賣，商廈成交量大減。根據土地註冊處數據，今年7月份全港共錄112宗商廈買賣登記，較6月的218宗大幅回落49%，除連跌3個月外，更創今年及8個月以來的新低。蕭亮輝指，由於購入商用物業涉及的買賣金額較大，也要繳付很高的印花稅，近年不少商廈成交，買賣雙方是公司股份轉讓形式交易以避印花稅，同時可節省成本。

中資企業起租金

「這類成交在土地註冊處是看不到的，未必反映到實際的交易狀態及宗數，商廈的成交其實仍活躍。」不過，上述交易方式令交易過程延長，蕭亮輝解釋︰「在未簽任何合約前，要由雙方的律師及會計師對公司的帳目作出詳細調查，整個過程要數個月，較一般物業買賣需要更長時間。」

最近，中資大手買入本港商廈的個案減少，整個市場不如以往般瘋狂，但仍有兩股購買力支持商廈市場，第一股購買力是內地民企，他說︰「中資並不是完全消失，部分民營企業本身已將資金由內地調出來，她們買入的商業項目銀碼也相對較細，約數億至10億元，購入商廈作自用，或拿出部分面積作出租。」第二股購買力來自本地投資者或機構投資者，他指現在市場資金仍十分足裕，部分機構投資者籌集資金後就展開投資，不過上述投資者的入市策略相對審慎。

「她們入市前一向要經過多重研究，在以往的暢旺、講求高買賣速度的市場中較難買到項目，現在商廈項目的價錢已處於高位，如上環信德中心呎價已高於3萬元，私人投資者需要更多時間去消化價錢，要『計好哂數』才買入項目。」他指準買家需要花上數個月的時間去消化高價成交，預期未來數月的商廈買賣交投將減少，但總成交金額會相若。

另一邊廂，中資企業的承租能力依然強勁，據戴德梁行的數據，今年第二季中區（上環、中環及金鐘區）商廈平均租金達126元，中環區最頂級的12座商廈平均租金更達139.2元，創歷史新高，蕭亮輝估計第三季租金將再創新高。上述需求主要受中資企業帶動，「中資公司的承租能力十分強勁，過去數季中資公司佔新租的面積份額平均逾一半，她們一般都願意支付較高的租金。」

他表示，當中以中資銀行最多，她們初來香港會先開辦事處，在金管局發牌後就會開始擴充步伐，「這些中資銀行、金融企業非IFC、友邦金融中心不租，中環IFC這類全層面積有1.8萬至2萬呎的超甲級商廈，已有不少公司輪候，一有單位出租，就會同時有數家公司爭相承租，令這類型超甲級商廈有剛性需求，支持租金之餘，也起租金持續上升。」今年上半年中區商廈租金升幅達4.9%，蕭亮輝估計全年租金有望升6%左右，租金有力再上，商廈造價有進一步上升空間。

跨國公搬離中區減成本

值得留意的是，隨着中區商廈租金愈升愈高，不少紮根於中區的跨國公司為避開高昂租金，會選擇外遷，如以往租用中環寫字樓的律師樓、銀行，部分已作出行動，或考慮搬至港島東、甚至有些搬至港島南。誇國公司搬離中區商廈，中資企業隨即填補她們原租用的寫字樓位置，令中區空置率維持低水平，同時也起其他地區的商廈租金。蕭亮輝指，跨國公司選擇將辦公室由中區搬至銅鑼灣及灣仔，以及港島東一帶，上述地區商廈租金今年升幅表現也不俗，其中銅鑼灣及灣仔首兩季已有3.8%升幅，港島南區商廈租金期內更升5.9%；港島東商廈租升幅則約0.9%。

至於東九龍方面，由於該區近年有多項甲級商廈項目落成，為全港最大商廈供應庫，無論是空置率及租金都出現受壓情況，今年上半年租金已逆市下跌0.3%。蕭亮輝指，該區不少新項目於今年第三及第四季取得入伙紙，未來幾個月業主面對更大的壓力，要加快出租步伐，「如果要吸引租客進駐，在租金及整體優惠上要有所提高，對整體租金而言有向下調整壓力，目前東九龍商廈平均呎租約29.7元，估計今年底仍會有約2%下跌空間。」

入市先有防守準備

東九龍未來供應量持續不斷，今年新供應樓面面積約有180萬平方呎，2019年及2021年分別有140萬及130萬平方呎，換言之，今年至2021年的5年間，該區有共約450萬平方呎新增樓面面積供應，即是約4幢半長江中心的面積。蕭亮輝說，業主於取得入伙紙的頭3個月一般沒有太大動作，其後發覺單位出租速度較慢時方會考慮調整租金；因此，商廈在取得入伙紙後半年至九個月，租金調整速度才會較明顯，故該區明年的租金下調壓力會更大。

不過，蕭亮輝認為東九龍的商廈前景可看高，「作為投資者，現在可以物色的項目不多，真正有意出售的項目叫價可能是天價，他們未必想冒這風險。其實現階段購入東九龍商業項目作長投資也未嘗不可，因為該區供應較多，業主叫價相對不算進取，目前呎價只是1.2萬至1.3萬元左右的水平，比住宅呎價還要低。」但他強調，購入東九龍一帶商廈要有「守」的心理準備，「未來供應多，租金面對壓力，買入後持有幾年，短期內較難有理想的租金回報，但配合政府第二商業中心區的概念，長遠而言是好的。」

撰文︰陳詠妍