【地產專題】太古興業強強聯手 港資北上 突圍有法

【地產專題】太古興業強強聯手 港資北上 突圍有法

自香港回歸中國後，兩地商貿交往日見頻繁，若論近年矚目的，非中資房企來港高價搶地莫屬。事實上，過去十年，本地發展商亦致力到內地發展，屢建大型商場。港資地產商向來例不虛發，可是北上發展往往耗資費時，加上人生路不熟，若稍有不慎，隨時泥足深陷。過去十多年間，香港興業（00480）及太古地產（01972）群策群力，斥資逾170億元人民幣，發展上海南京西路的商貿項目—「興業太古滙」。兩家地產商早前為該項目開幕，而雙方管理層亦指有關項目的租金回報可觀。可是，其管理層是否只是賣花讚花香，而「興業太古滙」又能否突圍而出？

據國家統計局公布，今年首九個月的社會消費品零售總額按年增10.4%，上海市的增長則跑輸全國，但仍按年升8%，達8,666.54億元人民幣。綜觀而言，中國零售業現正復甦，可是數據歸數據，何人能從中受惠才是重要，比如說即使恒指大升，亦有些股票逆市下跌。股票有財技股及實業股之分，其升跌與否，有時更或與公司營利無關。

可是商場與股票不同，其前景孰好孰壞，多與質素有關。「興業太古滙」設有商場，其樓面面積約107.8萬平方呎，若以港人熟悉的商場為例，則比香港的太古廣場及時代廣場大。可是商場的質素不可只以其大小判斷，商舖的多寡及種類同樣重要。

事實上，「興業太古滙」甚具魅力，吸引250個品牌進駐，其中22個首次進軍上海，8個則初踏中國，而廣受港人歡迎的星巴克，亦趁機在此設立亞洲首家星巴克臻選咖啡烘焙工坊（Starbucks Roastery）。

體驗式消費具魅力

太古地產行政總裁白德利表示，商場的出租率約93%，近八成的商店現已開業，不少上海的商場都以奢侈品作招徠，若有機會，他們亦希望將這些品牌帶到「興業太古滙」，但他們不想模仿他人。上海的市場仍有空間發展，而「興業太古滙」將另辟蹊徑，着重「體驗式消費」，冀填補上海市場的空缺。

香港興業副主席兼董事總經理查懋成稱，今年頭半年，上海的社會消費品零售總額冠絕各省，顯示上海居民較捨得花錢消費，而他們亦更講求服務的質素。在新零售日漸普及的年代，「興業太古滙」提倡「體驗式消費」，冀多與客戶互動，以滿足他們所需。事實上，商場由試業至今的半年間，已舉辦逾50個活動。比如說，集團最近與Victoria and Albert Museum合辦展覽。

上海「興業太古滙」租賃及管理總經理李振輝表示，上海市民重視「體驗式消費」，為令他們有更多品牌選擇，每家商舖的面積不會太大，只有1,000至2,000平方呎，以騰出更多空間讓各類品牌進駐。他又指，商舖大多不設大門，冀打破市民與商戶間的隔膜，令「體驗式消費」更能實現。

商場帶挈商業圈

太古地產素有商譽，而旗下的商場亦廣為人知。查懋成認為，太古地產是一家有實力的企業，而其零售、寫字樓及商場項目都甚具規模。雖然香港興業亦致力發展同類項目，惟規模不及太古地產。在機緣巧合的情況下，香港興業終與太古地產共同發展南京路項目，並促成今日的局面。

事實上，太古地產業務眾多，過去亦大力發展內地市場。不計「興業太古滙」，太古地產在中國另有四個投資項目︰北京三里屯太古里、北京頤堤港、廣州太古滙及成都遠洋太古里。據集團《2017年中期年報》顯示，北京頤堤港在改善租戶組合後，其零售銷售額於今年上半年急升69%。至於其他商場的零售銷售額亦見改善。由此觀之，在內地營銷上，太古地產已有些心得，而這亦有助「興業太古滙」的日後發展。

事實上，「興業太古滙」處於上海市的商貿重地，而且交通便利，故令不少商企傾耳注目。「興業太古滙」佔地約67.6萬平方呎，總樓面面積近346萬平方呎，包括商場、兩座甲級寫字樓、兩間酒店及一間酒店式公寓。雖然項目試業不足一年，惟出租情況理想，商場的出租率約93%；寫字樓則約80%。客觀而言，外界普遍看好「興業太古滙」的前景。靜安區委副書記、區長陸曉棟表示，「興業太古滙」的開業對南京西路影響深遠，將進一步令當地商業圈的魅力大增。加上早前多間大行已上調太古地產的目標價，認為「興業太古滙」的開業，對其業務有些幫助。

弱肉強食獨特者勝

宏觀來看，「興業太古滙」或因自貿港政策而受惠。國家主席習近平在十九大報告提出「賦予自由貿易試驗區更大改革自主權，探索建設自由貿易港」。上海是內地首個自貿區，故不少人預計當地或成國內首個自貿港。從古到今，經濟與政治密不可分，而政治的本義，便是經世濟民。雖然政策的細節迄今未明，惟上海最終亦必受惠。一般來說，經濟向好，市民更願消費，受益的將是零售業。「興業太古滙」的商場講求「體驗式消費」，商舖數目多達250間，對捨得花錢吃喝玩樂的人來說，無疑是上佳之選。而且「興業太古滙」亦設寫字樓及酒店，在商貿交往頻繁的時候，有關需求亦會急增。

可是，過去數年，中國各地有多個商場落成，終致供過於求，中國社會科學院去年發表《流通藍皮書》，並指中國未來5年間，約三分一的商場或會倒閉。在網購普及的年代，愈來愈少人到商場購物，不少商場缺乏特色，而且在設計及商舖組合上亦是千篇一律。雖然「興業太古滙」提倡「體驗式消費」，但該概念絕非新奇之事，其他商場亦可仿效。不過，「興業太古滙」開業不久，故不少人或在好奇心的驅使下，親臨現場一看究竟，故商場啟用初期仍有些魅力。可是蜜月期過後，考驗才來臨，兩家發展商能否克服才是重要。

新零售的誕生及興起，將對商場有些影響。阿里巴巴董事局主席馬雲認為，新零售將取代電子商務，而新零售講求的是線上（Online）、線下（Offline）及現代物流結合。對商場而言，新零售概念仍是嶄新，並涉及現代物流等話題，故不少營商者都暫且不理。事實上，營商者應先做好線上及線下的平台，將「體驗式消費」至善至美。白德利表示，集團將視之為機遇，且不會逃避，而「興業太古滙」亦不斷調整有關的營運策略，以滿足租戶的需求，冀與各方締造着重「體驗式消費」的商場。

「興業太古滙」不只商場，亦設有寫字樓及酒店，屬混合發展。不少國際知名企業亦早已租用其寫字樓，並將中國或亞太區的總部設置於此。雖然商場開業不久，惟出租率已不俗，可見「興業太古滙」甚具魅力。加上香港興業及太古地產素有商譽，而且上海向來的中國發展的重地，不乏國策的支持，故「興業太古滙」的發展潛力驚人，長遠而言，或對兩家發展商的業務有些幫助。

撰文︰黃卓賢