【地產專題】納米樓長賣長有 學者倡立例規管

【地產專題】納米樓長賣長有 學者倡立例規管

「愈買愈貴，愈住愈細」是無數港人的心聲。安居樂業，彷彿就是人生盛宴的主菜。近年樓價持續高企，市民為了置業，只好無奈購入納米單位。這班人雖然能夠置業，最終卻困在斗室，無法安居。據政府數據顯示，納米單位動工量近年急增，日後更或成常態，故不少學者建議政府盡快立法，制定最低居住面積。

納米樓「有價有市」，故吸引不少發展商爭相發展。資本策略（00497）旗下的尚家生活向來主力發展豪宅項目，但近期亦轉攻迷你戶盤。集團旗下新盤屯門「城•點」主打迷你單位，單位面積最細217平方呎，折實售價「三球」有找。尚家生活董事總經理方文杉表示，上車盤需求強勁，故集團將致力發展有關項目，但亦不會放棄豪宅市場。

恒地（00012）是另一積極興建納米樓的發展商。集團旗下九龍城曉薈、土瓜灣迎豐、何文田加多利軒及北角尚譽，均以迷你戶作主打，部分單位實用面積不足170平方呎。據屋宇署顯示，恒地旗下屯門掃管笏管翠路項目將提供1,982伙單位，約三成單位屬納米盤，以屋宇署實用樓面面積（Usable Floor Area）計算，實用面積約135平方呎。維達創建旗下住宅項目均以納米盤為主，集團項目經理蔡仁輝表示，集團向來是供求主導，由於細型單位需求龐大，故集團未來仍會致力興建同類型的單位。

細型單位吸引買入市

納米樓迄今仍未有官方的定義，而各個專家亦有不同的說法，但唯一共同點是呎數過細，不宜大家庭居住。據屋宇署公布，今年上半年的單位動工量達12,581伙，其中26.3%，即3,303伙的實用樓面面積細於200平方呎。不少學者認為，樓價高企是發展商屢建納米樓的主因，買家為求入市，不惜選擇面積較細的單位，故預計納米樓未來的動工量仍會上升。

自2010年起，政府屢推樓市調控措施，包括徵收「額外印花稅」（SSD）、「買家印花稅」（BSD）及「雙倍印花稅」（DSD），冀助初次置業的市民上車。金管局亦先後8次收緊按揭成數。同一幅地皮，發展商可興建大型或小型單位，而毛利亦有不同。一般而言，單位面積愈細，售價愈便宜，而需繳付的首期亦會愈少。據香港按揭證券有限公司規定：400萬元以下的樓宇可承造9成按揭；400至600萬元的物業則可承造8至9成按揭；600萬元以上的物業則不能參加按揭保險計劃。因此，不少首次置業人士都看準400萬元以下的單位。

發展商為保銷情，但又不欲減少利潤，故樓盤定價都以400萬元作參考。若樓價每呎為10,000元，發展商則傾向興建400平方呎的單位，可惜現時樓價高企。據美聯物業房地產數據及研究中心公布，今年8月，全港100個大型屋苑中，逾半數屋苑呎價介乎1萬元至1.5萬元。以1.5萬元作計算，單位最大面積約267平方呎。換言之，樓價愈高，單位面積愈細。

平價納米盤銷情理想

早前有分析指，本地樓價持續高企，惟一手私樓註冊成交量及金額卻屢破新高，顯示市場早已消秏一批購買力，故估計新盤銷售將會轉慢。可是近期多個納米新盤持續大賣，比如說麗新發展（00488）旗下旺角逸新及添宙旗下葵涌豐寓。雖然部分納米新盤，如九龍建業（00034）旗下西營盤63 POKFULAM，銷情不理想，但該盤定價較高，以最平一伙為例，單位折實售價575.4萬元，折實呎價更高近2.75萬元。反觀豐寓及逸新的入場費較便宜，部分單位定價更低於400萬元，由此觀之，發展商只要定價吸引，納米盤根本不愁出路。

事實上，納米盤亦不乏投資客，據多家發展商表示，約3至4成的買家為投資者。他們認為，納米盤承租力強，而且租金回報率高，故吸引不少投資客入市。消息指，西營盤納米新盤AVA 128的租務情況理想，每呎呎租約70多元，租金回報率則近4厘。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，細單位非眾人所望，但不代表市場沒有需求，而部分迷你盤的承租力亦較強。他舉例指，港島區部分的上班族，為求更多時間休息，都會租住該區的細型單位。

的租金升幅跑贏大市。他舉例說︰「以大埔嵐山的200呎以下單位為例，2016年年中，每呎呎租約36至37元，而現時呎租則約40多元，升幅接近兩成。可是同區升幅只有一成至一成半，大市則約一成多。」他表示，現時銀行利率較低，而納米樓的租金回報率約3厘，相信可吸引投資客入市。

有分析指，發展商屢建納米樓，全因政府施政失行。政府自2011年起，於賣地條款中加入「限量或限呎」的要求，冀增加中小型單位的供應。行政長官林鄭月娥擔任發展局局長期間，曾形容此舉是「回應普羅大眾對初次置業的期望和對較小型住宅的訴求」，因此部分市民認為政府是納米樓的始作俑者。

前長遠房屋策略督導委員會成員、理大建築及房地產學系教授許智文認為，納米樓的興起與「限呎限量」條款的關係不大。他解釋指︰「『限呎限量』條款要求發展商興建一定數目的中小型單位，而中小型單位所指的並不一定是納米戶。近年政府多次『加辣』，令大型單位交投銳減，投資氣氛亦因此轉淡。由於樓價持續高企，加上金管局多次收緊按揭成數，令市民置業成本大增，亦促使他們轉投入場價較『便宜』的細型單位。最終細型單位走向極端，納米盤亦逐告誕生。」他續指，由於近年中小型單位落成量急增，政府數年前亦不再於地契條款中加入相關的限制。

居住面積或低於公屋

發展商從來都是市場主導，據政府資料顯示，納米新盤數量近年急增，顯示發展商看好該類單位的發展。納米盤面積較細，適合一至二人家庭居住。若家庭人數日後增多，住戶或因環境狹窄，而經常爭執。現時香港政府並未有為私人住宅設下「最低居住面積」的限制，同時亦沒來相關數據的統計。

事實上，香港現時只有房屋署設有相關的準則。據房署規定，公屋的人均居住面積最少要有75平方呎，若人均居住面積少於60平方呎則屬「擠迫戶」。綜觀全球，不少國家及地區都設有「最低居住面積」的法例。比如說，新加坡政府於2012年頒下法例，規定市中心以外的單位平均面積，最少達70平方米（約753呎）；而面積小於50平方米（約538呎）的單位亦設有「限量」條款。台灣方面，當地設有《住宅法》，規定人均居住面積最少有140平方呎。

現時樓價持續高企，且設有壓力測試。每當有「廉價」新盤推出，一眾「無殼蝸牛」無不蜂擁而至，超額認購更屢見頻繁。市民若要置業，可謂難關重重。部分人只好退而求其次，轉購入納米樓。可惜，納米樓的居住環境卻比公屋差，更需勞碌半生供款。此情此景，實屬可悲。

土地房屋需同步增加

許智文認為，政府可於賣地條款中設立限制，禁止發展商興建「納米樓」。上屆政府曾回應指，「納米樓」的定義迄今未明，但政府會時刻留意市場實況，需要時會考慮於賣地條款中設下限制。他續指︰「政府制定相關標準時，需審時度勢。現時樓價高企，呎價屢破新高。政府若將標準定得太高，市民或會買不起。發展商亦可能擔心滯銷，而不敢投地。可是為讓市民安心置業，政府仍需定下有關的標準。」

若非納米盤有價有市，發展商亦不會致力興建。許智文認為，政府既要設立「最低居住面積」的標準，同時亦需增加土地及房屋的供應。他解釋指︰「如果政府限制呎數，但土地供應未有增加，樓價不會下跌，限呎樓最終亦無人問津，所以政府必須雙管齊下。」

一般而言，房屋供應增加，樓價自然下跌。可是，現時社會矛盾重重，政府要覓地建屋絕非易事。林鄭月娥早前已成立土地供應專責小組，並有意推行「港人首置上車盤」計劃。有關計劃成功與否，迄今仍是未知之數。前任特首梁振英曾推行「港人港地」政策，協助中產置業，但政策失敗告終。「港人首置上車盤」能否協助港人置業，仍需看政策的細節及有關單位的落成量。

撰文︰黃卓賢