【新盤放大鏡】匯璽II貨尾 低開搶客

【新盤放大鏡】匯璽II貨尾 低開搶客

在銀行上調按息後，樓市仍以新盤作為主導，市場料本月將會有3個新盤出擊，當中涉及2,000多伙的南豐將軍澳日出康城LP6更備受關注。在巨無霸新盤推出前，其他發展商亦不敢怠慢。新鴻基地產（00016）近日更積極部署重推南昌站項目匯璽II，並於週三（15日）公布價單，均價較去年的上一張價單低近一成，相對長沙灣住宅地王項目落成後，售出呎價至少3萬，加上高鐵即將通車，如今項目以一個時光倒流價重推，大大增加吸引力，市場人士料將可吸納用家及投資者入市。

在銀行上調按息後，過去週末二手市場錄得買家撻定縮沙個案，新盤仍主導樓市，但目前市場仍只是得新地的元朗PARK YOHO Milano單打獨鬥，短短9日賣逾440伙，週日（12日）加推65伙，折實平均呎價15,548元，部分單位加價約3%，並安排於本週四（16日）發售28伙，改以即場登記及抽籤賣樓，每個登記可最多認購兩伙。

市場預料，本月將會有3個新盤開展大型銷售新攻勢，包括南昌站匯璽II、信和置業（00083）與市建局合作的長沙灣一號九龍道，估計短期可獲批預售，提供約100伙，發展商有機會閃電上載樓書並開價；以及涉及2,392伙的南豐將軍澳日出康城LP6，示範單位已準備就緒，料本週有機會上載樓書和公布開售詳情。

在LP6未推出前，除Milano外，新地近日亦積極部署重推匯璽II，並於週三（15日）公布新一張價單，涉及119伙，來自5A及5B座，間隔介乎開放式至4房（不含3房），定價由784.9萬至4,288.1萬元，以最高折扣20%計算，折實售價627.9萬至3,382.5萬元，折實平均呎價為23,893元，較去年上一張價單折實平均呎價26,366元低9.3%，新地副董事總經理雷霆形容屬「時光倒流價」。

翻查資料，匯璽系列累售約1,500伙，套現逾200億元，其中匯璽II累售逾500伙，平均成交呎價24,500元，換言之，是次價單亦較以往平均價為低。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，是次加推單位售價較奧運站龍璽有一成折讓，因近期中美貿易戰及股市變動，加上在空置稅的影響下，發展商用較優惠的價錢起動樓盤。

今次發展商低開，可見其去貨決心。觀乎同區的住宅地王每呎樓面呎價已高達1.7萬元，建成後呎價最少都高達3萬元，如今折實平均呎價才約2.3萬元，故匯璽II呎價確有上升空間。再加上，匯璽II屬鐵路項目，料項目入伙後，呎租約65至70元，租金回報率可達約3.5厘至4厘水平，相信會吸引不少用家及投資者入市。

間隔及配套：

匯璽II屬整個上蓋項目的中央部分，由兩幢住宅大廈組成，第3座及第5座再細分為A、B座，提供1,188伙，較匯璽I的40層更高，實用面積由269至1,509 方呎，涵蓋開放式至4房單位（不設3房），面積最大的4房戶位於3A及5A座，每層3至4個單位，如第5A座53樓A室實用面積1,509方呎，外連52方呎露台，間隔為4房雙套房加書房及工作間連洗手間間隔，樓底高度約3.325米，客飯廳呈長形設計，外望開闊維港海景，單位同時備有開放式廚房及獨立廚房，並選用一系列歐洲品牌家電。

而3B及5B座則提供開放式至2房間隔，每層10伙，雖然A、B兩翼每層均可互通，但各自設有獨立電梯大堂。實用面積346至385方呎的1房單位仍是主打，佔逾半數；開放式的單位最少，只有132伙，實用面積269至272方呎。開放式至2房單位均採用開放式廚房設計。

項目設有大型會所，連花園及遊樂設施總面積約19萬呎，第一期稱為Blub Brio，有50米室外泳池及25米長兒童池，另有燒烤場、宴會廳及健身室等。另外，還設有約30萬呎的大型商場「V Walk」，提供約150間商戶，商舖面積約700至1,500方呎，分設6大專區，潮流服裝、美容及化粧品、鐘錶珠寶、電子影音、特色餐飲、大型超市，當中七成屬於零售及餐飲。

已知的商戶方面，餐飲包括茶木、牛角、峰壽司等，設有超市Fusion，時裝則有UNIQLO等，另嘉禾院線旗下新院線亦進駐，將設5個影院，提供逾400個座位，將以全新設計概念，料吸年輕客群。新地表示，商場最快明年中開業，截至目前出租率已達九成，望今年底全數租出。

交通：

交通是項目的一大賣點，南昌站屬西鐵線和東涌線的轉車站，即是項目坐擁東涌線及西鐵線雙鐵優勢，出入港島、新界，甚至往返機場均十分方便。另外，與項目僅一街之隔的巴士站，亦提供前往銅鑼灣、灣仔，以及九龍塘等地的巴士線路。

生活配套上，項目主要為住宅區，大部分商舖都以民生商戶及商場為主，基本上起居飲食不成問題。項目附近亦有不少康樂設施，如附近有南昌公園，佔地多達3.83公頃，園內有草地、兒童樂園及長者健體設施，其中草坪面積多達兩萬平方米，是香港所有公園最大，假期間吸引不少一家大細前往野餐。

同區供應：

區內另一個較大型的項目，是長實（01113）於2014年投得的市建局海壇街、桂林街及北河街重建項目，項目由3個地盤組成，佔地約8萬方呎，擬建4幢商住大樓，共提供877伙，其中實用面積430至753方呎單位佔658伙，另219伙則是實用753至1,076方呎的中大型單位；另遠東發展（00035）海壇街299A至G號項目，將建27層高商住大廈，涉住宅樓面3.5萬方呎，提供約80伙住宅單位。

此外，由信置牽頭財團去年11月以172.88億元奪得的長沙灣興華街住宅地王，城規文件顯示，項目佔地約20.8萬方呎，擬以4.743倍地積比率發展，提供約98.78萬方呎住宅樓面，擬建11幢樓高不多於29層的物業，另設3層地庫，提供約1,400伙，平均每伙實用面積約706方呎。

項目資料

名稱：匯璽II CULLINAN WEST II

地址：深旺道28號

座數：2幢

單位數目：1,188伙

層數：45層

間隔：開放式至4房

實用面積：269至1,509方呎

預計關鍵日期：2019年6月30日

發展商：新地及港鐵

同區部分二手呎價

屋苑	實用呎價（元）
瓏璽	28,240
一號銀海	29,296
凱帆軒	19,143
君匯港	22,992
浪澄灣	20,801

資料來源：中原地產

文：鄒銀欣

圖：徐煥傑