【樓市專題】「自住無問題」是否適用於任何人？

有不少道理聽起來很合理，但細心想想就會發現有破綻，照單全收的話更可能要付上貴重的學費。例如散戶高追股票，往往用「有買貴、無買錯」來自我安慰。至於置業決策，「自住無問題」便被不少買家奉為金科玉律。

李超人的智慧前設

「自住無問題」這句說話之所以感染力十足，源於三大因素。一是從過去經驗，長揸物業即使中間曾經做「樓蟹」，但長遠而言都可以累積不俗的回報；二是租樓住變相幫業主供樓，更要承受被業主收樓搵屋搬的風險，由租轉買，每月供款算係幫自己儲錢，感覺上踏實得多；三是最強名人效應，此人便是李超人，他被問到買樓問題時，拋出的建議係如果係用來自住，幾時買樓都無問題。

李超人既是本港首富，又是白手興家的代表，更是元老級本地發展商代表，由他拋出「自住無問題」建議當然別具說服力。雖然改組後的長實已轉型為一間綜合企業，但物業發展仍是核心業務之一，從超人的立場當然不能隨便唱淡樓市，因此較恰到好處的論點便是「自住無問題」。

此外，李超人的建議還有一個厲害的前設，便是「如果你有現金，買來自住唔緊要。」以李超人的實力，所謂有現金當然係唔做按揭一炮過買自住樓，即使退一百步，現金份量亦可能足以支付相當於樓價四成甚至一半首期，供樓負擔大大減輕，從而提升持有自住樓的心理質素。

事實上早前有一名豪客斥資六百多萬元入手長實紅磡新盤悅目，便拋出「要住就要買；full pay都無問題」。另一名買家以七百多萬入手三房單位，亦揚言預備支付五成首期，同樣認為自住無問題。這兩名買家均切合李超人建議的條件，有強勁持貨能力，自住當然不成問題。

無疑香港潛藏數以萬計擁有以千萬計富豪，但大部分人手頭資本有限，面對樓市調整，雖然心思思想置業，但又怕自住無問題變有問題。

其中一大恐懼是被銀行收樓，即使今時今日申請按揭要通過壓力測試，但假如將來物業淪為負資產，再遇上裁員減薪，當初通過壓測的收入已成為泡影，要保住自住樓就相當困難。

期望管理+現金儲備

過去有不少分析駁斥「自住無問題」論點，都喜歡以日本樓市作為例子。無疑八、九十年代日本樓市泡沫較香港有過之而無不及，之後陷入漫長迷失二十年，令日本樓價一沉不起。但日本一線城市面積較香港廣闊，多年來欠缺源源不絕外來人口湧入，加上出生率之低領先全球，導致物業需求低迷，直到近年包括港人在內的亞洲投資者積極吸納日本物業，才刺激日本樓市出現小陽春。

反觀香港，地少人多問題遠較日本嚴重，再加上跑贏出生率的外來人口，較難出現長達廿年的樓市大熊市。但樓價即使不會長跌，亦不代表會長升不跌，近期樓價調整，便提醒新生代置業者即使土地供應不足兼有剛性需求，買樓自住都有機會成為負資產。

面對此風險，置業不宜盲目樂觀，應為最壞打算打定底。打底關鍵是做好期望管理及增加資本儲備。所謂期望管理即是睇餸食飯，不少置業初哥呻無樓時，都會強調但求有一間正正常常住得人的單位就滿足。然而到獲得家人資助，又會不自覺會提高對置業的期望。

近期代表例子是有網媒訪問一名物理治療師的置業「痛苦」經歷。這名28歲物理治療師月入約四萬，獲父母退休金資助籌足500萬元首期。牌面睇他是人生勝利組，但他揀樓時不顧母親的反對，勇武地選擇了一個960萬元天價三房單位，結果現在每月人工扣除供樓及家用，只有三千元流動資金可以使用。

這位物理治療師分享其上車經驗時，強調買樓滿足感及不上心靈上的滿足。結果引來大批網民揶揄他離地及自尋煩惱，皆因有五百萬首期，只要選擇一個面積較小望山景及園景的二手樓，五、六百萬選擇多的是，供樓負擔就輕得多，而毋須像現在般九成收入投入供樓黑洞般，擔驚受怕「自住無問題」變有問題。

除了選擇物業的期望管理，現在樓價開始下調，首置客亦不妨利用此時機，增加上車後的現金儲備。例如你手頭有二百多萬資本，揀中四百多至五百萬元物業，不妨考慮申請按揭保險借盡八、九成按揭，雖然供樓年期會長一點，但可以保留較多手頭流動資金，每月現金流空間亦大一些，有現金儲蓄作後盾，供樓心理質素亦會較高，即使上車後樓價波動，亦可以繼續沉著應戰守護自住物業。

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