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【樓市專題】你是否適合玩「白居二」遊戲?

房委會在2017年11月拍板,將「白居二」計劃變為恆常化政策,令市民多了一個置業途徑。當你準備將今年上車希望放在「白居二」前,應該先看看自己是否符合條件參與「白居二」遊戲。

條件一:身價是否超標?

二手居屋呎價超越私樓,此趨勢或許會令你有一個錯覺,「白居二」計劃會順便照顧中產人士的置業需要。不過房委會拍板的「白居二」恆常化政策,講明申請「白居二」的門檻與一手居屋睇齊,所以你不要被市場錯覺所引導,先睇清楚現時一手居屋對申請人身價的門檻。

雖然一手居屋申請人的收入及資產限額去年曾略為上調,但單身人士扣除強積金供款,收入上限為2.6萬元,資產限額為85萬元。二至九人家庭扣除強積金供款,收入上限為5.2萬元,資產限額為170萬元。

對中產人士來說,稍有年資的單身專業人士,每月收入至少三、四萬元。至於中產夫婦,家庭每月總收入八至十萬元是等閒事。從收入上限門檻看,恆常化的「白居二」計劃,暫時仍未開放了中產人士參與。

條件二:是否婚已結?

頭兩輪的「白居二」計劃,分別於2013年及2015年推出,兩輪計劃提供共7500個配額。不過恆常化後的「白居二」計劃,名額縮水至每年2500個。

除了配額縮水,對申請人另一衝擊是家庭及單身申請者配額比例為9:1。過去不論是一手居屋及「白居二」,單身人士都踴躍入表,令競爭更為激烈。現在恆常化後的「白居二」,單身人士配額只佔一成,想抽中就更難。相反,如果你婚已結,就可以排家庭隊,競逐九成名額,中獎機會自然遠勝單身申請人。

當然單身人士仍可以聯同家人入表申請,不過用此方法上車,日後想換樓或出售物業套現,要取得聯名家人業主的「共識」便可能是一大挑戰。

條件三:克服大遷徙壓力

多年來新界新市鎮都是居屋的重貨區,加上近年市區居屋成交價已相當離地,令新界二手居屋順理成章成為「白居二」的主戰場。

上兩輪的「白居二」成交,集中在馬鞍山、沙田及天水圍樓齡較新的居屋屋苑。此情況提醒有意申請「白居二」的準買家,當你決心用此途徑上車,你最終很可能要遷徙至新界東及新界西。

對自細在新界區居住的朋友來說,進駐新界二手居屋,要克服的可能只是由新界東搬到新界西,又或由新界西搬到新界東的問題。但對在市區成長的朋友而言,大遷徙入新界是人生一大挑戰。

第一項要克服是通勤時間,過去由市區老家到商業區上班,呆在港鐵的時間可能不超過半小時。但不論遷入新界東或新界西,你每程通勤時間可能暴增至個半鐘。單憑想像的話,你未必會了解冗長通勤時間的痛苦,所以揀樓時,最好先選擇在繁忙時間來一次通勤體驗。

第二項是社區風景,假如你進駐新界區港鐵上蓋物業,活動範圍仍可以只限樓下的大型商場,甚至想逛街便即時出城。但進駐新界區二手居屋,你無可避免要融入社區。假如你自細住慣市區藍籌屋苑,可能用上數年都未能成功與新界社區接地氣。

對大遷徙入新界存在焦慮的朋友,尚有一個平衡心理的方法,便是將「白居二」物業視為策略投資。部分在2013年透過第一輪「白居二」置業的業主,捱過三年辣稅期後,去年積極把物業放售,並錄得不俗的回報。例如有「白居二」業主在去年尾出售位於屯門的592呎單位,勁賺170萬元。始終二手居屋有別於納米樓,「可住度」是其重要優勢,即使樓價略為回軟,但受惠每年2500個「白居二」配額,二手居屋仍可望有價有市。成功入手的話,不妨視二手居屋物業為日後樓換樓的跳板。

「白居二」恆常化令二手居屋市場升溫,有業界最牛睇今年居屋樓價可升四成。

條件四:是否獲家人資助?

「白居二」另一吸引之處是可以承造九成按揭,但由於房委會提供的按揭還款保證是由物業首次轉讓起計30年,「白居二」買家購置有一定樓齡的二手居屋時,銀行或會把30年保證期減去屋苑樓齡,令每月還款額與原來預算大有出入。

現時新界區供應量較多的大型居屋屋苑,樓齡都接近廿年,意味不少「白居二」買家都會面對供樓年期縮短的風險。應對方法是加大首期額度,要行這步棋似乎又要獲家人出手相助。所以手表申請「白居二」時,應認真評估自己可獲得的財務資財能力,避免獲得揀樓信後都空歡喜一場。

緊貼新界樓行情

受「白居二」恆常化消息刺激,業界預計今年居屋成交價勢將屢創新高。有心入表申請「白居二」的朋友,應密切留意熱門地區的細價樓及二手居屋售價行情。

大埔

宏福苑

出售單位:兩房一廳高層

售價:475萬元

面積 / 呎價:467呎 / 10171元

賣點:位置旺中帶靜,步行可達大埔臨海公園及工業區。

永富大廈

出售單位:一房高層

售價:368萬元

面積 / 呎價:259呎 / 14208元

賣點:步行可達太和港鐵站、街市及大型商場。

頌雅苑

出售單位:低層單位

售價:440萬元

面積 / 呎價:385呎 / 11429元

賣點:屋苑自成一隅,環境幽靜,乘搭邨巴可直達荔枝角及九龍東。

荃灣

荃灣中心

出售單位:一房兩廳低層

售價:378萬元

面積 / 呎價:329呎 / 11489元

賣點:屋苑設有商場,乘搭巴士可直達灣仔、荃灣港鐵站、長沙灣。

荃德花園

出售單位:一房單位

售價:380萬元

面積 / 呎價:306呎 / 12418元

賣點:區內知名上車屋苑,開放式廚房設計適合單身一族或二人小家庭。

立坊

出售單位:開放式中層

售價:415萬元

面積 / 呎價:277呎 / 14982元

賣點:鄰近荃灣工貿區,步行可達大型商場、荃灣西站及臨海公園。