【樓市專題】反客為主 活用置業「虛榮力」

我們作出消費決定往往是源於滿足自己的虛榮心，物業貴為天價級「產品」，虛榮心效應必定更強勁。我們置業時只要好好留意虛榮心這因素，既可以避免入錯貨，同時能夠更有效運用資本發掘具增值潛力的物業。

置業不能胡亂「攻頂」

不少日本料理提供松、竹、梅選項，最貴的松級與中間的竹級價錢通常只相差少許，目的是吸引食客選擇「攻頂」。近期蘋果推售iPhone亦採取類似策略，同樣是64GB容量，iPhone X與iPhone 8 Plus價錢相差1700元，有心換機果粉看到差價有限，就寧願「攻頂」買iPhone X了。

日常消費勇武「攻頂」花費只是有限錢，但置業衝動「攻頂」後果可以很嚴重，早前便有一單年輕情侶指控被經紀誤導買入全．城匯事件震撼網民。苦主在九月初抽中該項目870多萬500呎單位，並參考經紀分析的按揭部署，頭五年選用發展商提供按揭計劃，之後再轉按銀行，月供2萬元便可以進駐荃灣豪宅盤大單位。但原來真相是第五年苦主要一次過支付120萬元才可轉到銀行樓按計劃，唔轉按的話，每月供款就要3.7萬元，令他大失預算。

聽起來似乎是一宗經紀為達成買賣誤導買家事件，但要留意苦主與他女友二人加起來每月收入只是四萬元，便決心「攻頂」搶購價值870萬豪宅盤，有理由相信他們被虛榮心衝昏頭腦，完全忽略自己的負擔能力越級挑戰豪宅大單位。

這對苦主既然可以向家人籌措到70萬元第一期按金，要支付過百萬元首期應該唔難，加上他們本身是首置客，只要能夠克服虛榮心，其實可以在一手及二手市場物色自己負擔得起的細單位，而毋須像現在般面對被殺訂危機。

置業是為了自住，大家都想住得更大更豪，更何況是人生首次置業，難免會有既然都要使大錢，倒不如去得盡一些的念頭。假如置業首期是來自家人資助，動用資本上沒有心理包袱，選擇物業上就更容易任由虛榮心主導。

相對有家人幫助，如果首期係自己儲，由於這筆是血汗錢，一般較難會被虛榮心牽著走。至於首期獲家人資助的幸運兒，要對沖個人虛榮心，最好在計算還款部署時，要一併訂下還款予家人的路線圖。在還款方案上加多這一筆，可以提醒自己上車不要去到盡，當回歸冷靜，就不會無端勇武「攻頂」，購置自己根本供唔起的物業。

四項指標 提升物業虛榮價值

雖然置業時要提防盲目被虛榮心所主導，但懂得客觀地用虛榮作標準篩選物業，又確實可以幫助你找到保值力更強的潛力盤。提起物業的虛榮指標，大家都會想起發展商品牌、會所配套等較大路因素，其實還有四項指標，足以左右物業的「虛榮力」。

新興「虛榮地區」：傳統最虛榮的物業地區，當然首推中區、港島東或九龍塘，不過這些地區的大型屋苑或樓齡較新單位售價已達到富豪級，中產上車客搜尋單位，最好從新興「虛榮地區」入手。其中值得留意是將軍澳，這地區已被譽為匯聚最具經濟實力年輕家庭地區，事實上近期發展商以進取價推售將軍澳項目亦輕易掀起搶購潮，可見將軍澳確實有其地利溢價。

除了將軍澳，沙田、馬鞍山都深受具實力的中產家庭歡迎。須知道中產家庭頗著重朋友連繫，如果有多位朋友都進駐某一區，他們置業時都會首先考慮此地區。置業時留意這一環，便較有把握提升物業的地區優勢。

海濱溢價：海景是香港物業長青保值優勢，不過香港填海效率極高，你今年高價入手無敵海景盤，難保數年後窗外海景就被前邊的新樓阻擋。不過基於香港置業者對臨海地段的情意結，只要你的物業算是位處臨海地段，亦可以享有海濱溢價。

所謂臨海地段，最好是從你的物業步行數分鐘可以直達海濱公園或長廊，符合此條件，物業已可以被冠上臨海物業光環，足以滿足不少買家的虛榮心，為物業注入保值優勢。

交通虛榮感：香港已漸漸發展成為鐵路城市，既然要依賴鐵路網絡，鐵路上蓋或鄰近鐵路站的物業當然最具備交通虛榮感。不過評估這項指標，不能忽略一批最具經濟實力的用家，便是不惜工本養車的車主。

由於泊位難求，只要你屋苑單位及月租車位比例較「正常」，對車主已有相當吸引力。所以入手大型屋苑物業，即使你不是車主，亦不妨留意一下屋苑停車場月租車位的供應量。

電動車數目近年急速增長，擁有電動車更成為身份象徵。所以評估此指標不妨更進一步，留意一步停車場的充電配套，如果這方面設施較完善，對電動車主亦是一項難以抵擋的吸引力。

購物「虛榮力」：近年大型屋苑商場名店組合越來越「離地」，但具實力的中產家庭，要購物可以用網購，又或平日返工已在公司附近名店掃足貨，所以他們評估物業購物「虛榮力」的著眼點，反而會落在超市、街市及餐廳組合之上。

先談超市，普通一間超市當然不達標，最好是售賣貴價貨的高檔超市，如果多一、兩間專售日本、外國食品的新潮雜貨店則更佳。同樣道理，擁有較多售賣高檔貨色的街市如大埔街市、九龍城街市，都足以吸引中產家庭搬到同區居住。至於餐廳組合，基本要求是有數間大名氣食肆作膽，選擇要多元化，最好有多間食肆深夜照常營業，元朗、大圍、九龍城均達到此要求，成功為區內物業帶來保值優勢。

人氣區熱搜筍盤

雖然美國啟動縮表，但近期一、二手市場仍舊買氣十足，想搜尋較具「虛榮力」的物業，就要加倍勤力留意人氣區的筍盤行情。

將軍澳

富麗花園

放盤單位：一座中層

售價：480萬元

面積 / 呎價：420呎 / 11429元

賣點：鄰近大型商場，步行可達港鐵站。

南豐廣場

放盤單位：五座高層

售價：550萬元

面積 / 呎價：375呎 / 14667元

賣點：毗連區內大型公園、運動場，步行可達大型商場及港鐵站。

新寶城

放盤單位：五座低層

售價：565萬元

面積 / 呎價：378呎 / 14947元

賣點：屋苑自設商場及停車場，步行可達運動場及港鐵站。

馬鞍山

新港城

放盤單位：F座低層

售價：468萬元

面積 / 呎價：338呎 / 13846元

賣點：港鐵屋苑上蓋物業，步行可達圖書館、體育館及海濱長廊。

馬鞍山中心

放盤單位：高層兩房

售價：578萬元

面積 / 呎價：375呎 / 15413元

賣點：實用率逾七成，步行可達大型商場及港鐵站。

曉峰灣畔

放盤單位：高層兩房

售價：620萬元

面積 / 呎價：501呎 / 12375元

賣點：屋苑位處臨海地段，步行可達海濱長廊及港鐵站。