【樓市專題】打破上車盤迷思

今年毫無疑問是回歸後上車最艱難的時代，面對無樓恐慌，越來越多人不惜一切做置業勇士。當你有此打算時，應該先打破自己的「上車盤」迷思。

上車盤VS上車區

不少人會認為叫得「上車盤」，最基本條件係入場費是普羅市民付擔得起。不過賣家及地產界業內人士對「上車盤」又有另一種解讀，只要售價算是市場上較低的單位，便已經屬於「上車盤」。如果按此標準，理論上「上車盤」不會絕種，但平均水位就會按市場情況調整。

隨著樓價走勢凌厲，現時「上車盤」身價已由數年前的二百萬上調至三百多萬，如果你仍抱著「上車盤」售價可以忽然急挫至約一百萬元甚至數十萬元的「信念」，就未免有點不切實際。

還有一個上車迷思，是不少置業新手認為「上車盤」必定集中於某些熱門上車地區，結果在上車恐慌潮下，被視為「上車區」如天水圍、元朗、北區，物業升勢反而較市區樓更凌厲。所以檢視「上車盤」，你不單要打破價格迷思，更要擺脫地域思維，提醒自己有心搵，其實不少地區仍潛藏售價較貼地的「上車盤」。

調整你的期望

人是矛盾的生物，例如情侶起步策劃結婚時會強調自己只想要一個簡簡單單的婚禮，但落水後婚禮環節就越加越多，甚至單是接新娘車隊出動，亦要安排航拍攝製短片增加氣勢，結果簡單婚禮變成年度大製作。

上車客亦經常有期望矛盾，近期海之戀開賣，傳媒報道一對搶不到樓的情侶的上車故事，他們的置業期望便掀起網民熱議。這對情侶女的是公務員，男友則是會計師，兩人加起來月入逾六萬。另一亮點是他們獲親友借出300萬作首期，按理他們置業條件已較許多打工仔優厚。當他們抽不到海之戀單位後，女方感慨世界很大，他們只要求一個很細小的安樂蝸，為甚麼都如此困難。問題在於他們口中很細小的目標一手盤，入場費逾700萬元，難怪他們的置業期望引來網民取笑是「表面卑微、實際離地」。

簡單如換手機，我們都會想到難得換手機，好應該買部好一些的，更何況是結婚、置業這類人生大事。所以起步時你想簡樸先決，面對市場選項時，你又會不自覺選擇最貴的組合。另一陷阱是社會地位，現在有本事諗置業，既要有父母、親友資助，本身必須有一定收入水平。成功晉身月入數萬俱樂部，你難免會憧憬中產生活，就以搶不到海之戀的情侶為例，他們自稱生活儉樸，但明顯底線是擁有一間見得人的物業，於是就看中索價700萬元的一手樓。

雖然情侶解釋選擇海之戀，是因為雙方的父母都住在荃灣區，而且區內二手上車盤供應有限。但努力搜尋上車盤的準買家都明白他們此說法只是借口，皆因荃灣區正正是二手「上車盤」供應較充足的地區之一，當中不少單位售價更徘徊在三百多萬水位，如果這對情侶肯退一步，手持300萬首期只須補多數十萬元，便可以達成上車夢想。

既然正常打工仔買得起的只是細單位，入伙後都難以招呼朋友，平日又沒有時間享用會所設施，根本毋須強求一手豪宅盤。如果你仍存在住屋要與職場身份掛勾的心魔，最好看看地球上最佳人辦：股神畢菲特，以他的身家進駐超級巨宅只是小菜一碟，但他多年來仍住在奧哈馬平房，他更強調暫時找不到搬家理由，亦不明白買十間屋對提升生活質素有甚麼幫助。

想通股神的住屋智慧，你會明白勉強買離地一手盤未必換來幸福，倒不如把置業目標擴展至二手平價盤，增加上車勝算。

把握二手流通量機會

準買家對「上車盤」實況感到無奈之餘，都會想知究竟港樓泡沫會否在今年爆破。仲量聯行早前發表回歸20年樓市報告，指出政府辣招令二手盤數目大減，令市場累積首置客的龐大購買力，近月整體成交量中，有九成買家便是來自首置客。從近日新盤銷情，反映一手盤仍未消化這批首置客的購買力，不過下半年發展商積極推盤，到明年初用家購買力還剩多少將會更明朗化。

至於被部分準買家視為樓市泡沫爆破契機的發展商高成數按揭優惠，不過仲量聯行指出這類交易在整體住宅成交中仍屬於少數，而事實上即使是熱賣中的海之戀，近日亦陸續出現撻訂個案，反映買家雖然積極搶樓，但對財務負擔仍有一定戒心，一旦發現自己計錯數，便寧願蝕掉按金亦決心跳船。

既然市場鬧盤荒與政府辣招有密切關係，準買家發想掘上車機會，應留意辣招效應。一是注視政府換屆後在辣招會否略為鬆綁，二是觀察半新盤的鬆綁期。由於 SSD設有三年售綁期，迫使業主買入一手盤後必須採取中線持貨策略，當捱過三年禁售期後，這類半新盤屋苑就會湧現出貨潮。例如荃灣環宇海灣及粉嶺瓏山一號，近期都開始出現鬆綁成交。

即使你未必有財力接過這類鬆綁盤，但區內出現多個鬆綁盤，對同區其他二手物業構成一定壓力，至少業主面對競爭，未必輕易作出反價封盤等舉動，減少你睇樓、交按金但最終白忙一場的機會。

深入社區 發掘「上車盤」

準買家搜尋「上車盤」，離不開兩大需求，一是求生活方便，二是求環境清靜。今次就按這兩大需求，介紹一些售價較貼地的「上車盤」。

油、尖區

求方便的話，油麻地及尖沙咀在購物、交通配套上有一定優勢。

時勝大廈

出售單位：開放式中層

售價：288 萬元

實用面積 / 呎價：169呎 / 17041元

賣點：鄰近區內名校，步行可達百貨公司、街市及港鐵站。

華偉大廈

出售單位：低層單位

售價：368萬元

實用面積 / 呎價：321呎 / 11464元

賣點：鄰近街市及公園，步行可直達柯士甸港鐵站。

仁賢大廈

出售單位：一房一廳中層

售價：310萬元

實用面積 / 呎價：207呎 / 14976元

賣點：步行可直達佐敦購物區、柯士甸港鐵站，毗連將來落成高鐵站，具備增值潛力。

大埔區

當屯門、元朗二手樓被買家瘋搶時，把搜尋目標轉移至新東大埔，反而會有意外收穫。

大埔中心

出售單位：兩房一廳中層

售價：370萬元

實用面積 / 呎價：299呎 / 12375元

賣點：區內知名屋苑，商場、巴士總站、文娛中心及公園等社區設備完善。

寶雅苑

出售單位：高層單位

售價：280萬元

實用面積 / 呎價：381呎 / 7349元

賣點：屋苑設有商場及街市，步行可直達港鐵太和站。

永富大廈

出售單位：高層單位

售價：270萬元

實用面積 / 呎價：223呎 / 12108元

賣點：位置旺中帶靜，步行可直達區內大型街市及港鐵站。