【樓市專題】衝動「裸賣」 提防賣樓變「沽兇」

散戶炒股，很多時衝動沽貨後又忍不住投入更多資金「補購」。樓市亦有類似情況，業主看到自住物業身價勁升，都可能想玩「裸賣」，待樓價回調後再上車賺差價。不過玩「裸賣」屬高難度動作，稍一不慎就會賣樓變「沽兇」。

玩「裸賣」三大條件

投資致勝之道在於低買高賣，按道理趁樓價高賣甩持有物業，待樓價回調「補購」，不失為一項有效的投資策略。若然你擁有多一項物業，玩低買高賣當然壓力有限，但涉及的是自住樓，便會影響自己及家庭成員的居住問題。所以要用自住樓玩「裸賣」，你必須檢視自己是否具備三大條件。

首先當然係解決居住問題，如果你父母親的居所有地方可以暫住，這方面自然不成問題。不過相信有不少業主賣樓後要考慮租樓暫住，行這一步，每月便要支付一筆近萬元甚至過萬元的租金開支。對於已供甩樓的業主來說，可能他們已有數年在每月生活開支上沒有計入住屋使費，突然多了一筆交租數，對家庭收支壓力難免構成衝擊。所以決心「裸賣」前，業主必須認真評估自己負擔租金的本錢。

第二項是克服轉區心魔，「裸賣」自住樓後，不論是租樓或日後再上車，因著成本問題，你可能都需要考慮轉移到其他地區居住。雖然香港相對外國大城市只是彈丸之地，但不少人住慣某一區，平日到較偏遠地區探親友或逛街購物，已對不熟悉地區的配套感到水土不服。若然你屬於這一類人，想玩「裸賣」便要認真考慮轉區的適應壓力風險。當然亦有不少業主及其家人適應能力強勁，轉到不同地區都可以快速投入新生活，這類業主無疑更有條件策動「裸賣」大計。

第三項是捕捉時機的眼光，投資要賺大錢，大家都懂得膽要大、眼光要準，問題在於這兩項都有相當難度，所以不論在香港或海外市場，永遠只有少數人可能真正靠投資致富。簡單如炒股票，普通散戶睇錯市低賣高買是等閒事，強如超級富豪同樣會因為高追入貨而元氣大傷。業主衝動想玩「裸賣」，很多時是陷入「見樹不見林」的困局，單單著眼於自己自住物業較買入價升了數倍，而忽略樓市是否已經見頂。甚至會因著憧憬樓市見頂，而不自覺放大了那些利淡因素如美國加息、貿易戰等。

不少於四、五年前就玩「裸賣」的業主，當年他們已經瞄準「加息」這個課題而與市場對賭樓價見頂。可惜多年來「加息」步伐恍如龜速，息率相對九十年代樓市高峰期時仍然超溫和，而來自內地及具實力的「新移民」購買力仍源源不絕，令樓價持續破頂。暫時息率威脅及購買力縮水仍未出現，即使股市出現震盪，一手樓仍舊熱賣，今年樓價要出現大調整有一定難度。所以有意出擊「裸賣」的業主，不單要看自己的物業身價，亦要看清樓市底子的虛實。

建築兩大防線

當你決心落水玩「裸賣」，要平衡風險避免賣樓變「沽兇」，應該從兩路入手設定再上車防線。

第一道防線是處理買自住樓套現所得的資本，曾有嘗試玩「裸賣」的業主，因為想到透過投機獲利對沖樓價升勢，選擇將賣樓套現資金全數投入股市炒細價股，結果不幸失手而輸掉大半資本，白白痛失再上車機會。

正因為「裸賣」套現資金是留待將來再上車的儲備，處理這筆錢必須慎重考慮風險因素。除了要避免用作炒股豪賭，一些看似穩陣但暗藏難甩手風險的投資工具如劏舖、商廈劏房或小巴牌，都不宜作為再上車儲備的「避風港」。想穩中求勝，可考慮撥出部分資金，投入交投暢旺、防守力較強的投資項目，例如多個地區都需求強勁的車位，又或派息慷慨的本地銀行股，作為資本增值的策略投資。

第二道防線是劃定再上車死線，人生太多意料之外，睇錯市其實係等閒事，但如果明知自己睇錯市，又遲遲不願意再上車，拿著賣樓老本，數年後便可能被迫要入手較昔日自住樓細三分一的物業，此經驗勢將成為人生感嘆號。所以玩「裸賣」切忌意氣用事，最好在落水前劃定一條再上車死線，例如觀望一年，確認自己睇錯市就要再上車，減少因為做錯一個與市場對賭的決定，而令自己與家人陷入大屋搬細屋甚至無屋住的危機。

新界搶手盤特搜

當一手盤成為具實力家庭的上車、換樓「主場」，資本有限的上車客，除了入表玩新居屋抽獎，便唯有轉戰新界細價搶手盤市場。不論你打算上車抑或再上車，都應該密切注視新界區二手樓的行情。

粉嶺

逸峰

出售單位：開放式高層

售價：500萬元

面積 / 呎價：326呎 / 15337元

賣點：位置旺中帶靜，鄰近大型商場、街市及聯和墟美食街。

粉嶺名都

出售單位：兩房兩廳低層

售價：438萬元

面積 / 呎價：376呎 / 11649元

賣點：毗連港鐵站，步行可達商場及運動場。

花都廣場

出售單位： 兩房單位

售價：462萬元

面積 / 呎價：392呎 / 11786元

賣點：屋苑設有大型商場，步行可達街市、運動場及公園等社區設施。

牽晴間

出售單位：兩房一廳

售價：500萬元

面積 / 呎價：385呎 / 12987元

賣點：區內知名屋苑，屋苑提供大型會所，物業基座設有大型購物商場。

屯門

龍珠島平房

出售單位：F5座開放式低層

售價：309萬元

面積 / 呎價：286呎 / 10804元

賣點：雖然樓齡較高及位置偏遠，但勝在入場費實惠。

屯門市廣場

出售單位：兩房兩廳中層

售價：430萬元

面積 / 呎價：363呎 / 11846元

賣點：位處屯門市中心，步行可達大型商場及港鐵站。