雅虎香港財經 【樓市專題】誰是「娥式」樓市苦主？
特首忽然在房屋政策上有大動作，除了放風多時的空置稅，更觸目是居屋定價改為按申請人入息中位數計算，意味本港樓市將迎來新布局，究竟誰人是「娥式」樓市的苦主呢？
頭號大熱係居屋業主？
過去樓市相對平穩時，居屋以市值七折定價一般都可以符合市民的負擔能力，但經歷近年港樓大牛市，市區居屋即使用七折定價，呎價日趨離地，對不少市民來說，即使抽得到亦未必有信心上車。
針對此情況，特首公布將居屋定價改為按申請人入息中位數計算，即居屋有機會由市值七折定價劈至五折定價，以今期居屋樓王啟德啟明苑為例，按舊制計算平均呎價高達9755元，以新制計算平均呎價劈至6967元，明顯大幅拉近市民的負擔能力。
不過一手居屋大劈開售價，相比之下，二手居屋就顯得唔抵買。難怪消息傳出後居屋市場陸續出現業主劈價求售的成交，不少傳媒更放大這類交易個案，判斷二手居屋業主肯定是「娥式」樓市頭號輸家。
高力國際亞洲評估及諮詢服務副常務董事張翹楚（Vincent）表示，一手居屋定價改為與申請人入息中位數掛勾，短期內確實對二手居屋業主議價空間構成壓力，但由於政府能否大幅提升一手局屋供應量仍是一個問號。「政府公布『回撥』為公營房屋地的九幅私樓用地，暫時仍未知道有哪幾幅地是用作興趣居屋。中、長期而言，政府亦表明覓地有一定挑戰。一日政府仍未能擴大興建居屋的土地供應時，調低一手居屋定價，只會令居屋的抽籤競爭更加激烈。」
至於一手居屋劈價開售對二手居屋的衝擊，Vincent表示在供求定律下，二手居屋劈價壓力相信仍然有限。「例如一間人氣麵包店將最受歡迎的一款麵包以五折定價限量發售，當這批麵包售罄後，不少想食這款麵包的消費者都不介意用正價購買。同樣道理，當一手居屋越來越難抽中時，落空的申請人仍然會考慮入手二手居屋解決居住問題，有了這批購買力支持，二手居屋價格就較難出現價格大幅下挫的趨勢。」
除了Vincent舉的麵包例子，我們亦可以套入早前黃子華棟篤笑炒飛事件去思考。假如黃子華未有積極加場，反而只是壓低門票的售價，在供求定律下，黃牛黨入貨成本平了，亦不會把炒價下調。
不過有了一手居屋的定價指標，想放盤的居屋業主難免要擴大議價空間，更何況有不少早年購入居屋的業主，入貨成本只是數十萬元，對這班業主而言，劈價二、三十萬都只是小菜一碟。相比之下，近年入手二手居屋，又想升級到私樓的業主，他們因為想換樓又要跟大隊劈價，在居屋業主當中，便算是「娥式」樓市的真正苦主。
贏粒糖的「白居二」買家
政府決心大劈一手居屋定價，消息公布後，有分析指另一批苦主是「白居二」中籤者。皆因當居屋市場忽然出現二手貴過一手的情況下，「白居二」中籤者似乎難免要買貴貨。
從上車成本看，「白居二」買家無疑係「娥式」樓市苦主。但一手居屋劈價後，每期居屋錄得逾百倍超額認購將成為新常態，白表申請人要中籤將難上加難。事實上，今期居屋已有申請人坦言都試過數次入表申請都告落空，從逆思考角度看，當大家全都湧去申請一手居屋時，申請「白居二」的中籤機會反而會大增，而且「白居二」面向的揀樓目標是全港二手居屋，只要勤力睇樓，可能較單靠睇圖睇模型買一手居屋更容易找到心水單位。
除了中籤機會提升，在「娥式」樓市新布局下，「白居二」買家亦享有較強的議價能力。當市區居屋以五折定價，位處新界的二手居屋售價吸引力就明顯比下去，業主都很清楚這一點，所以現時二手居屋市場中，最樂意在議價上有商有量的正正是新界區業主。參考成交數據，新房屋政策公布後，毗連九龍東的將軍澳富寧花園及英明苑均錄得破頂成交，前者成交價達600萬元，後者成交價達598萬元。反觀新界西，居屋貨源充足的天水圍，區內居屋龍頭屋苑天盛苑一個高層單位，在政府出招前以420萬放盤，政府出招後業主急劈20萬出售。
「娥式」樓市另一訊號是空置稅對地產股衝擊相當有限，反映投資者看到連開闢土地的方法仍停留在商討階段，政府又積極將更多土儲用作興建公營房屋，發展商手上的土地及項目在未來數年仍然奇貨可居。甚至長遠而言，當大部分新家庭入住公營房屋時，私樓的身價只會更高，此趨勢將會吸引更多早年入手居屋的業主加快啟動換樓升級步伐，提升磚頭資產的保值力。
按著「娥式」樓市帶來的置業趨勢，未來有心想透過居屋上車的朋友，應選擇一手居屋及「白居二」同步入表的策略。假如一手居屋落空而「白居二」中籤，就不妨先在該期一手居屋同區的二手居屋中尋寶，特別是供應充足的新界新市鎮，五折定價的一手居屋新盤，必定為同區二手居屋賣家帶來更大的議價壓力。假如你出動揀樓正值一手居屋未有供應的真空期，就可以考慮集中在新界西及東出擊，並鎖定一些樓齡超過十五年的居屋，這類居屋的賣家既可能是早年一手買入已供甩樓，亦可能是數年前二手買入現在想趁仍有水位換樓，兩類賣家都有條件及動機擴闊議價空間，只要付出耐性，相信會有意外驚喜。
留心筍盤貨源 為置業熱身
既然二手居屋唔憂賣的盛世暫時告終，有心置業的朋友，不妨先留意各區的居屋貨源，為置業做定熱身。
沙田
出售單位：三房兩廳低層
售價：439萬元
面積 / 呎價：595呎 / 7378元
賣點：以此呎價可進駐沙田區大面積物業，性價比高。
出售單位：一房一廳低層
售價：430萬元
面積 / 呎價：285呎 / 15088元
賣點：大圍區知名上車盤，價錢實惠交投活躍。
出售單位：一房一廳低層
售價：435萬元
面積 / 呎價：286呎 / 15210元
賣點：毗連城門河畔，步行可達沙田圍港鐵站。
粉嶺
出售單位：三房單位
售價：498萬元
面積 / 呎價：598呎 / 8328元
賣點：屋苑自成一隅，步行可達牽晴間商場及花都廣場商場。
出售單位：兩房單位
售價：390萬元
面積 / 呎價：400呎 / 9750元
賣點：屋苑環境清靜，步行可達花都廣場商場。
出售單位：兩房單位
售價：428萬元
面積 / 呎價：300呎 / 14267元
賣點：區內樓議較新的細價盤，步行可達聯和墟街市及大型購物商場。
