【樓市贏家】傾回佣的心法（徐峰）

買一層樓，當然要考慮間隔、景觀、交樓質素等因素，但若買的是新樓，傾回佣，肯定是令準買家既緊張又興奮的第一環節。

佣金原本是發展商俾促成交易的地產代理的一份人工，但為何會變成買家慳錢一大法門呢？

發展商曲線減價

在一手新例規管下，新盤銷售透明度大大增加，發展商賣樓要調整售價，都要改價單兼岀新銷售安排，前後至少五日，而且，大部份發展商即使願意平賣單位，都不會輕易減價，始終減價對公司而且並不算利好消息，更甚可能會掀起一班未上會的買家撻訂，所以，增加不同形式付款辨法，遠比直接減價的新盤多。

亦正因如此，不少發展商亦實行高佣政策，發展商此舉，表面上是加大力度鼓勵代理們推銷有關樓盤，但實際上，行內人都深明，該筆大額佣金，已包括發展商變相減價、預算經代理回給買家的部份金額，而在競爭激烈下，大部份代理亦不介意回佣予買家，至少有單開總比長期食白果有所交代。

佣金比例你要知

要與代理傾回佣問題，大前題要清楚各個新盤的佣金比例。到底回佣可以有多少呢？綜觀近年市場上樓盤，發展商一般會為代理提供至少2.5%佣金，部份較難推銷的樓盤，佣金更有一成以上，筆者更聽聞，有某個港島單幢樓盤貨尾單位，佣金比例就超過兩成幾，如果以個別特色單位售價以億元計，涉及佣金隨時以千萬元計。

雖然在一手新例下，賣樓細節透明度大大提高，但名義上，佣金是發展商與代理間的層面，故法例並無規限賣方需公布佣金比例，代理在職責上亦無須主動向買家提及發展商發放的佣金到底有多少，不過，若然是買家主動提問，則另作別論。

在得悉佣的比例後，買方便可主動向代理提岀回佣的要求，在淡市下，大部份代理都會答應，而且市場上有數萬代理，一個不回，還有千千萬萬個代理，故實際要傾的，只是回佣比例。

要爭取較好的回佣，先要了解當時市況，若然樓市正值火熱，代理願意回佣比例相對較少，這個很容易明白，而有關物業的成交價，亦是代理願意回多少佣的關鍵。

樓價越貴 可得回佣越多

例如買一個數百萬元的細單位，發展商給佣3%，若買家要求代理回2%，即代理只剩1%佣，再跟公司拆數，只餘一萬幾千，不少代理都會覺得唔做好過，故細價盤回佣比例一向較少。但若然所買的是以億元計的豪宅，代理收1%已經夠和味，故可回佣的比例相對較高，筆者就聽聞，有代理做洋房新盤時，曾經回剩0.5%佣。

不過，筆者就認為，即使要傾回佣，最好做個有良心買家，始終代理是靠佣金維生，促成一單交易都要岀賣不少時間，所以，要求回佣都不要太盡，萬一好似某些知名投資者一樣，在行內以不給佣臭名遠播，日後要買筍盤就難上加難。

書面證明免爭拗

另外，由於新盤回佣情況普遍，不時都見有買家與代理在回佣上岀現爭執，例如買家投訴代理在交易前承諾回某個比例的佣金，但成交後卻回不足，甚至不了了之。買家要留意，雙方傾好回佣條件後，買方最好向代理行要求發岀一份書面證明，而且是經職級至少在分行經理或以上的人士簽署，因回佣是涉及代理行的收入，需由有一定職權人士批准才可進行，否則最後可能岀現口同鼻拗的情況。

徐峰