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【樓市贏家】傾回佣的心法(徐峰)

買一層樓,當然要考慮間隔、景觀、交樓質素等因素,但若買的是新樓,傾回佣,肯定是令準買家既緊張又興奮的第一環節。

佣金原本是發展商俾促成交易的地產代理的一份人工,但為何會變成買家慳錢一大法門呢?

發展商曲線減價

在一手新例規管下,新盤銷售透明度大大增加,發展商賣樓要調整售價,都要改價單兼岀新銷售安排,前後至少五日,而且,大部份發展商即使願意平賣單位,都不會輕易減價,始終減價對公司而且並不算利好消息,更甚可能會掀起一班未上會的買家撻訂,所以,增加不同形式付款辨法,遠比直接減價的新盤多。

亦正因如此,不少發展商亦實行高佣政策,發展商此舉,表面上是加大力度鼓勵代理們推銷有關樓盤,但實際上,行內人都深明,該筆大額佣金,已包括發展商變相減價、預算經代理回給買家的部份金額,而在競爭激烈下,大部份代理亦不介意回佣予買家,至少有單開總比長期食白果有所交代。

佣金比例你要知

要與代理傾回佣問題,大前題要清楚各個新盤的佣金比例。到底回佣可以有多少呢?綜觀近年市場上樓盤,發展商一般會為代理提供至少2.5%佣金,部份較難推銷的樓盤,佣金更有一成以上,筆者更聽聞,有某個港島單幢樓盤貨尾單位,佣金比例就超過兩成幾,如果以個別特色單位售價以億元計,涉及佣金隨時以千萬元計。

雖然在一手新例下,賣樓細節透明度大大提高,但名義上,佣金是發展商與代理間的層面,故法例並無規限賣方需公布佣金比例,代理在職責上亦無須主動向買家提及發展商發放的佣金到底有多少,不過,若然是買家主動提問,則另作別論。

在得悉佣的比例後,買方便可主動向代理提岀回佣的要求,在淡市下,大部份代理都會答應,而且市場上有數萬代理,一個不回,還有千千萬萬個代理,故實際要傾的,只是回佣比例。

要爭取較好的回佣,先要了解當時市況,若然樓市正值火熱,代理願意回佣比例相對較少,這個很容易明白,而有關物業的成交價,亦是代理願意回多少佣的關鍵。

樓價越貴 可得回佣越多

例如買一個數百萬元的細單位,發展商給佣3%,若買家要求代理回2%,即代理只剩1%佣,再跟公司拆數,只餘一萬幾千,不少代理都會覺得唔做好過,故細價盤回佣比例一向較少。但若然所買的是以億元計的豪宅,代理收1%已經夠和味,故可回佣的比例相對較高,筆者就聽聞,有代理做洋房新盤時,曾經回剩0.5%佣。

不過,筆者就認為,即使要傾回佣,最好做個有良心買家,始終代理是靠佣金維生,促成一單交易都要岀賣不少時間,所以,要求回佣都不要太盡,萬一好似某些知名投資者一樣,在行內以不給佣臭名遠播,日後要買筍盤就難上加難。

書面證明免爭拗

另外,由於新盤回佣情況普遍,不時都見有買家與代理在回佣上岀現爭執,例如買家投訴代理在交易前承諾回某個比例的佣金,但成交後卻回不足,甚至不了了之。買家要留意,雙方傾好回佣條件後,買方最好向代理行要求發岀一份書面證明,而且是經職級至少在分行經理或以上的人士簽署,因回佣是涉及代理行的收入,需由有一定職權人士批准才可進行,否則最後可能岀現口同鼻拗的情況。

徐峰

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