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【理財個案】一生兩宅 兩層樓點揀?(余淑穎)

余淑穎
Yahoo財經
【理財個案】一生兩宅 兩層樓點揀?

翁生翁太,你們好!本人根據你們的家庭狀況,作出了以下的財務分析,希望能給你們一個可行的理財方案。當然,在籌備明年置業和退休前購入第二套物業的過程中,有需要涉及長期的財務和借貸風險,希望二人好好商討家庭願意承受的風險程度和日後的財務需要。

 

買新樓省回裝修費用

現時本港樓市成交偏低,預期明年維持相當供應量和政策不變的市況下,樓市可望還有下調空間。我建議翁生翁太選擇樓價上限為$600萬,和樓齡在10年或以下的私營物業自住。如果選擇新樓的話,相信可節省基本裝修及經紀佣金開支。



假設購入物業價值$600萬單位自住,單位按揭預算如下:

3成首期:$1,800,000…..A

印花稅:$180,000……B

經紀佣金:$60,000……C

總支出:約$2,040,000……A+B+C

25年,銀行按揭年息一般為2.3%,即每月供款約$18,777(已包括每月$356的按揭保險費)

自住物業的首期安排

翁生手持現金$240萬,可以當中的$204萬作為物業首期,餘下的$46萬則作裝修及添置家具之用。而現時手持的大陸股票若沽出將面對頗大的虧蝕,我建議翁生可待適當時機,或需要龐大開支時才考慮沽出。

按揭壓力測試

將現時按揭息率+3%作為壓力測試的可承受壓力之供款,若可承受壓力之供款只佔貸款申請人的總收入50%或以下的話,壓力測試便能通過。以現時翁生的財務及收入狀況是可行的。

 

退休收租要慎防維修開支

但若果考慮購入第二套物業以賺取租金收入作退休之用時,我建議選擇新樓,或以較新的物業作為首選,否則當你們還未供滿按揭之時,已需要面對沉重的樓宇老化維修負擔。此外,因涉及到現時政策條款的規範,在購置第二物業時,必須以樓價的5-6成作為首期,並預算雙倍印花稅的費用支出,同時面對兩套物業的按揭壓力測試。翁生翁太宜謹慎考慮,並在未簽任何臨時買賣合約(S&P)前先向銀行按揭部或相關金融機構查詢。

 

現時每月收支分析

兒子教育基金:$7.6萬/年(可考慮用每年花紅支付)

收入:$50,200(薪金)

屋租:$16,000

生活雜費:$10,000

水電煤網:$800

兒子學費:$3萬/年(約$2,500/月)

夫婦二人保險:$3.75萬/年(約$3,125/月)

薪俸稅儲備:$5,000(以翁生現時家庭狀況和夫婦二人合併報稅預算)

兒子興趣或家庭娛樂開支:$3,000

現時每月可儲蓄餘額:收入-所有支出=$9,775

假設明年購入$600萬自住物業後,按揭供款(約$18,865)、差餉管理費(約$2,500)將代替屋租,再預算加薪後的財務狀況,預期當時的每月可儲蓄餘額將降至約$5,000左右。

 

總結,以上理財方案可讓翁生翁太更清楚了解置業時的資產配置。但未來通脹和醫療開支往往直接影響日常生活開支,因此必須定期檢討和調節理財方案。

 

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

 

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