【理財個案】一生兩宅 提早退休（余淑穎）

V小姐，妳好！本人因應妳的個人資產狀況作出評估，希望讓妳維持現時的生活質素下達至財務自由，安享理想的退休生活。V小姐已有收息債券和收租物業作退休收入，但在決定提早退休前，必須顧及和平衡到以下各點：

1.       因退休年期拉長而產生龐大的退休金需要；

2.       屆時手頭資金能否清還所有負債和餘下的按揭支出；

3.       中年退休後娛樂開支較晚年退休為多，例如參與長線和遠程旅行之機會也會相應增加；

4.       在停止工作後，若供養父母支出增加時，如何妥善處理；

5.       現時的醫療保險計劃能否滿足日後所需等等。

因此，我先以退休後的生活所需和可用資金能否清還兩層物業的按揭餘額為首要考慮，推算V小姐可選擇在50歲提早退休，雖然這未能滿足V小姐希望47歲退休的要求，但推遲3年的退休方案，可在較低風險的情況下達到，而且預算更準確和可以平衡現金流。有關退休計劃的分析和詳情如下。

 

現時個人每月收入財政分析

總收入：HK$94,000（薪金、租金和債息收入）

總按揭支出：HK$25,500（自住和收租物業）

供養父用：HK$4,000

日常開支：HK$15,000

人壽保險供款：HK$4,000

每月可儲蓄餘額：總收入－所有支出= HK$45,500 -> 可儲蓄作退休和資產增值之用

 

自住和收租物業按揭的財務安排

自住物業：現時按揭餘額為$480萬，餘下供款年期為27年，用2.3%按揭年利率預算，在12年後，即50歲準備退休時，尚餘按揭為$300萬。

收租物業：現時按揭餘額為$120萬，餘下供款年期也是27年，用2.3%按揭年利率預算，在12年後，即50歲準備退休時，尚餘按揭為$62萬。

合共兩物業12年後尚餘按揭為$362萬。

當然在退休前按揭年利率會按照當時的經濟狀況而有所調整，V小姐便需要運用會提升的總收入部分來抵銷加息開支。

 

退休後每月財務需要預算
以現時V小姐的經濟狀況，大約每月$24,500（供養父母＋日常支出＋保險）的支出是她的生活所需。假設年通脹率平均為3%，12年後當V小姐50歲時，$24,500便會相等於當時的大約$34,500。

 

如何運用資產和儲蓄去處理退休後財務所需

1.       退休前清還餘下按揭貸款

V小姐現時每月可儲蓄$45,500作退休和資產增值之用。首先將當中的$25,500作月供基金投資，為期12年（144期）。在投資分佈上，其中80%可選擇風險偏低的定期收息歐洲國家債券基金，或東南亞地區與通脹掛鈎的政府債券基金（以美元為計算單位）；餘下的20%可選擇現時市場成熟但風險較高的美國藍籌股票基金。若以年度平均5%回報來預算，12年後預期合共可儲蓄約$500萬。此金額已足夠讓V小姐清還屆時所有按揭的結餘，或作資產增值來續供餘下的按揭支出。

2.       退休後生活開支安排

若在退休前已清還所有按揭，V小姐的恆常租金和債息收入，便可用作支持退休後生活開支的50%。要留意此部分收入會因應經濟和政策變化而有所升跌。同時退休後的通脹和醫療開支，往往直接影響日常生活開支，一套較彈性的提取計劃，便能調節不同時段的財務需要。

所以，我建議V小姐選擇沒有投資成分的年金儲蓄計劃，運用現時每月可儲蓄收入中的$20,000，以每月固定儲蓄$20,000共12年（144期），合共本金$288萬。現時市場上有一些保證年息達4-5%的保本年金計劃可供選擇，在V小姐供完全期本金和滿50歲後，可以隨時選擇全數本金加利息提款，或用每年年金方式提取所需生活費直至100歲。例子：每年平均回報4.5%，月供$20,000的12年金計劃，50歲時預算每年可提取約$19萬的生活費直至100歲。

總結，假設以上儲蓄計劃順利進行，相信可以滿足V小姐在50歲後的資產配置和退休生活開支需要。

 

 

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

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