香港股市已收市

【理財個案】供應、息口趨升 買樓可以睇定啲(鄭明輝)

鄭明輝
Yahoo財經
供應、息口趨升買樓可以睇定啲

根據章先生及章太太的財政狀況,想於兩年之後置業比較困難,筆者建議他們三年後置業,按他們每個月可儲18,000元去計算,三年後可以儲到648,000元,這筆錢剛剛足夠買400萬元的樓,筆者建議付一成首期,向銀行貸款360萬元,根據現時2.1%的利息去計算,每月供款大概13,500元,約佔收入的百分之二十五,由於他們很年輕,建議分30年供。

 

預期樓價波幅10%

本港有機會今年進入加息周期,假設利率上調3個百分點,回到較正常水平,每月供款將較現時增加近四成。所以他們在決定置業前,應衡量自己在加息周期下的負擔能力,建議供款佔入息比率不超過四成,即按照他們的收入,供樓不可多於21,600元,而假設人工不變但息口卻增加3厘,供款佔入息比率將增至約55%,但筆者相信美國初期加息步伐或會非常緩慢,所以不需要過分擔心。

另一個問題就是樓價不斷升值的問題,假設章先生現在想購買400萬元的物業,如果保持每年升值10%計算,有可能會失去預算,所以現在預算買400萬元的物業比較保守。相反來看過去幾年市場的落成量太少,而息率則自2008年以來維持低位至今,未來的息口走勢只會有升冇跌,所以樓價定有下調空間。政府銳意增加土地供應,過去幾個季度政府積極賣地,未來幾年一手私人物業供應量有七萬多個,息口與供應量同時上升,預計上升幅度還要較預期快的話,短線對樓市有一定下調壓力,預料樓價的波幅空間約有10%,香港的息口跟美國走,經濟則靠近內地走。目前內地經濟雖好但有放緩跡象,相反美國經濟好轉,甚至有機會加息,這兩種局面,對香港的樓市可能會帶來較大的衝擊。

 

恐美國加息令人幣走弱

按照他們的投資組合來說,他們已經有一些長遠的基金投資儲蓄,這種計劃適合一些沒有投資經驗及沒有時間管理自己投資的人,而且經歷過香港及內地股市的風急浪高,現在應深深明白到什麼叫做分散風險及環球投資的好處,做人始終都是經一事長一智,另外他們有一些人民幣定存,這個較為適合一般投資者,但要留意美國加息之後人民幣有機會走弱的情況。另外客人的強積金組合,建議投資環球市場及香港股票為主,雖然客人的風險接受程度屬於中等,但客人的投資期比較長,理應可以承受較高風險,這個亦是政府推行強積金的目標,就是為了我們將來作退休準備的一個計劃。

另外客人需要留意小朋友長大後,花費可能比較多,尤其是學業和課外活動方面,一般花費每個月幾千元不等。此外,應為小朋友購買醫療保障,因為小朋友一旦遇到健康上的問題,可以直接去私家醫院求診,健康問題的花費可大可小,這個就是買保險的基本概念。

 

鄭明輝(MichaelChang)

美聯金融集團財富管理總監

Michael持有香港大學數學學士學位,是公認財務規劃師,負責就個人財務規劃給予意見,擁有逾十年管理客戶投資組合的經驗。Michael曾經是電視財經節目的嘉賓,還定期在報紙上發表文章。Michael持有證監會牌照,在證券交易、證券和資產管理上提供意見。

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

讀者如有理財問題,歡迎電郵查詢。有關問題將轉交理財顧問,並於本欄回答。來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。

電郵:yfin_wealth@yahoo.com