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【理財個案】準教師望10年 擁800萬資產(鄺翠玲)

個案主角:Alex,21歲,大學生,預計明年入職中學教師

目標:30歲前買700萬物業,另擁100萬資產

Alex(21歲)現時仍是大學生,預計2018年入職中學老師(薪級點15,現時月薪約28,000元,每點薪級增幅4-5%,另加通賬調整(過去6年平均增幅4.98%),所以預計每年總升幅為10%。現時Alex兼職收入已足夠支付自己使費,在投資方面亦進展順利。他有以下目標/問題:

(1)30歲前(即9年內,工齡7年)置業,目標價700萬元,單人供款

(2)另擁有100萬元流動資產,完成擁有800萬資產的小目標

(3)有感投資組合現時年回報只有8%,有何理財方法增加回報但又不致令資產值過份波動?

首先看看Alex的現時財政情況:

(1)向家人借錢,每年利息4.5%

 

若每年薪金總升幅為10%,兩年後Alex的月薪應約31,000元,同樣估算方式,7年後Alex應達薪級點21(如仍未到頂薪點的話),月薪將達55,000元。

目前Alex預計畢業後的家庭及個人開支12,300元、另加給家人的利息1,700元及應預留10%月薪作交稅儲備(約2,800元),總開支為17,000元,假設開支每年有4%通脹增幅,兩年後開支約20,000元,每月盈餘將約11,000元。

我們先談談置業所需資金:以目前銀行審批標準及未來薪水升幅計算,如物業敍造6成按揭,首期及相關費用約需313萬元,每月供款約17,700元,最低月薪要求42,000元。以Alex預計的盈餘及月薪,料可應付供款部分,餘下的問題便是能否累積足夠的上車彈藥(溫馨提示:700萬元物業不能申請按揭保險,一手盤的二按亦諸多制肘,故建議Alex盡可能靠本身積蓄上車。)

 

Alex提及希望將投資組合的回報再提高,但又不加波動性,坦白說筆者感到有點為難,因回報往往和風險掛鈎,以目前政策丶經濟情況來說,穩定地每年8%回報已不是易事!筆者有以下建議:

  • 畢業後維持10萬元現金在銀行作安全網,以作不時之需;
  • 將目前資產分散一些在環球地區,可聚焦在美、日地區的中小企,此市場在國家的經濟政策帶動下,有望提高競爭力;另外亦應持盈保泰,「止蝕唔止賺」,不要盲目高追!
  • 好好利用平均成本法功能,既然現時Alex已有穩定的兼職及每月盈餘,大可開始以月供形式累積。如以目前盈餘之80%,即約$3,000起動,使用年期的基金平台,提高靈活度。至於畢業後,也可繼續儲蓄80%盈餘(首年約9,000元),日後加薪時也可沿用8成盈餘儲蓄法,加快累積資產速度。工作7年後,Alex可累積資產至304萬元(維持年回報8%目標),另外還有當年iBond的5萬元,以及每月餘下的20%盈餘。

 

看到這裏,似乎Alex還未有足夠彈藥上車,更不要說有100萬元流動資產!筆者建議在工作兩年後考慮再增加儲蓄額,或下調置業目標。筆者更希望帶出幾個考慮:

  • Alex透過置業,擁有800萬元的資產,但這物業仍有420萬元的貸款,另外亦欠家人45萬元,所以充其量他只擁有335萬元的淨資產。要達到真正800萬元資產戶,Alex還須努力。不過以Alex的賺錢能力丶謹慎及有規律的理財丶投資態度,相信不久將來他便能達到!
  • 雖說家人那45萬元暫時沒有取回的時間表,始終世事難料,置業後若真的需要還回,那將會是一個極困難的局面,筆者建議Alex在置業前多預留資金,置自己及家人於不敗之地。當然這可能令置業計劃延後一至兩年,但在風險管理角度來說是非常值得的!

 

美聯金融集團高級副總裁鄺翠玲 CFPCM

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)