【理財個案】為投資物業 聯名物業除名？（鄭明輝）

根據Yee提供的財政狀況，她們屬於中產階級。她們的總收入有12萬元，每月平均支出45,000元，每月的淨現金流75,000元，在現時的低利息環境下，供樓不是太過吃力。不過，要注意本港有機會今年進入加息周期，所以她們在決定多買一細價樓收租前，應衡量自己在加息周期下的負擔能力。

然而，筆者相信美國初期加息步伐或會非常緩慢。假設利率上調3個百分點，回到較正常水平，每月供款可增加多10,000元。倘人工不變，即供款佔她們入息比率增至約21%，仍屬於健康的水平。建議供款佔入息比率不超過四成，即按照她們的收入，供樓不可多於48,000元。

 

預料樓價有下調空間

 

另一個問題就是樓價不斷上升的問題，假設她們現在想購買400萬元的物業放租，如果樓價維持每年升值10%，有可能會失去預算。

 

不過，筆者相信樓價未來有下調空間，因過去幾年市場的落成量偏少，而息率則自2008年以來維持低位至今，未來的息口走勢只會有升冇跌。加上政府銳意增加土地供應，過去幾個季度積極賣地，未來幾年一手私人物業供應量有七萬多個，息口與供應量同時上升，預計上升幅度還要較預期快的話，短線樓價有一定下調壓力。

 

預料樓價的波幅空間約有10%。香港的息口跟美國行，經濟則靠近內地走，目前內地經濟雖好但有放緩跡象，相反美國經濟好轉，甚至有機會加息，這兩種局面，對香港的樓市可能會帶來較大的衝擊。

 

先換樓後投資收租

 

最近樓價已經出現下調的情況，所以筆者不建議她們將自住物業加按，因這樣加大了風險。暫時亦不建議將她從自住物業中除名，因這樣需要額外支付印花稅，不值得這樣做。由於現時的P按還有兩年罰息期，所以亦都不建議她們轉做H按；而且，之前的按揭利率更加優惠。

 

另外她們計劃兩、三年後生小朋支，筆者建議暫時不要輕舉妄動，等待兩、三年後樓價下跌的時候，才考慮換入三房單位作自住用途，這樣就可以減低負債的風險。當然到時可以考慮多買一細價樓作收租用途，因為她們每年有淨現金流90萬元，三年後有270萬多的現金資產作投資。她們的風險承受水平屬於低，物業投資亦適合她們作長線退休部署。

 

鄭明輝（

Michael Chang）

美聯金融集團財富管理總監

Michael持有香港大學數學學士學位，是公認財務規劃師，負責就個人財務規劃給予意見，擁有逾十年管理客戶投資組合的經驗。Michael曾經是電視財經節目的嘉賓，還定期在報紙上發表文章。Michael持有證監會牌照，在證券交易、證券和資產管理上提供意見。

 

免責聲明：投資涉及風險，基金價格可跌可升，過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

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