香港股市已收市

【理財個案】為投資物業 聯名物業除名?(鄭明輝)

鄭明輝
Yahoo財經

【理財個案】為投資物業聯名物業除名?(鄭明輝)

根據Yee提供的財政狀況,她們屬於中產階級。她們的總收入有12萬元,每月平均支出45,000元,每月的淨現金流75,000元,在現時的低利息環境下,供樓不是太過吃力。不過,要注意本港有機會今年進入加息周期,所以她們在決定多買一細價樓收租前,應衡量自己在加息周期下的負擔能力。

然而,筆者相信美國初期加息步伐或會非常緩慢。假設利率上調3個百分點,回到較正常水平,每月供款可增加多10,000。倘人工不變,即供款佔她們入息比率增至約21%,仍屬於健康的水平。建議供款佔入息比率不超過四成,即按照她們的收入,供樓不可多於48,000元。

 

預料樓價有下調空間

 

另一個問題就是樓價不斷上升的問題,假設她們現在想購買400萬元的物業放租,如果樓價維持每年升值10%,有可能會失去預算。

 

不過,筆者相信樓價未來有下調空間,因過去幾年市場的落成量偏少,而息率則自2008年以來維持低位至今,未來的息口走勢只會有升冇跌。加上政府銳意增加土地供應,過去幾個季度積極賣地,未來幾年一手私人物業供應量有七萬多個,息口與供應量同時上升,預計上升幅度還要較預期快的話,短線樓價有一定下調壓力。

 

預料樓價的波幅空間約有10%。香港的息口跟美國行,經濟則靠近內地走,目前內地經濟雖好但有放緩跡象,相反美國經濟好轉,甚至有機會加息,這兩種局面,對香港的樓市可能會帶來較大的衝擊。

 

先換樓後投資收租

 

最近樓價已經出現下調的情況,所以筆者不建議她們將自住物業加按,因這樣加大了風險。暫時亦不建議將她從自住物業中除名,因這樣需要額外支付印花稅,不值得這樣做。由於現時的P按還有兩年罰息期,所以亦都不建議她們轉做H按;而且,之前的按揭利率更加優惠。

 

另外她們計劃兩、三年後生小朋支,筆者建議暫時不要輕舉妄動,等待兩、三年後樓價下跌的時候,才考慮換入三房單位作自住用途,這樣就可以減低負債的風險。當然到時可以考慮多買一細價樓作收租用途,因為她們每年有淨現金流90萬元,三年後有270萬多的現金資產作投資。她們的風險承受水平屬於低,物業投資亦適合她們作長線退休部署。

 

鄭明輝(Michael Chang

美聯金融集團財富管理總監

Michael持有香港大學數學學士學位,是公認財務規劃師,負責就個人財務規劃給予意見,擁有逾十年管理客戶投資組合的經驗。Michael曾經是電視財經節目的嘉賓,還定期在報紙上發表文章。Michael持有證監會牌照,在證券交易、證券和資產管理上提供意見。

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

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