【理財個案】現代孟母冀換港島樓 方便兒子讀直資（余淑穎）

個案主角：陳女士為家庭主婦，丈夫為公務員，月入約6.2萬元。二人育有一名兒子，將於明年升讀中學。他們現居於紅磡區的兩房物業，樓價約530萬元，該物業尚欠銀行按揭21.3萬元。他們現時月儲1.5萬元，手持現金50萬元。

理財目標：兒子明年升中，心儀港島區的直資中學，每年學費約5.5萬元。為方便兒子上學，陳女士希望在一至兩年內，能換樓至港島區的3房物業，目標樓價700萬元以下。

陳女士你好！本人根據你提供的家庭經濟狀況，作出以下的理財分析，希望以下要點能助你解決在財務安排上的疑難！

首先看看陳女士一家的收支及資產負債表：

從做父母的心態出發，絕對明白陳女士對兒子的寄望或支持。相信學費所帶來的負擔和現時居住的紅磡區配套，並沒有成為他們選擇心儀中學的障礙。換言之，為兒子升學而轉區生活的逼切性並不大。既然如此，更需要就換樓與退休需要作出平衡和理性分析！

700萬元難買港島3房

現時港島區樓價平均每方呎也要1.6萬元或以上，因此，陳女士想以700萬元或以下換入三房兩廳的大單位實在非常困難，倘若給她找到符合目標價的單位，極可能實用面積不能滿足三房兩廳的要求，或物業的樓齡會相當高。室內空間的大小或可從裝修和自己要求上調節心態，但樓齡高的問題是必須正視的。樓齡高的物業必須面對大型的維修保養問題，從而衍生一大筆維修開支。同時樓宇結構老化，亦要不斷的更新及保養。所以在決定換樓時，必須多角度了解和衡量家庭的財務狀況，以及由高樓齡所衍生之維修費用是否能長期負擔。

需平衡住屋與退休需要

陳女士的丈夫是公務員，但來信並沒有詳細說明丈夫的退休計劃是屬於新舊制度的公積金計劃，還是現時實行的強積金計劃。若是屬於新舊制度的公務員公積金退休計劃，便能根據職位及收入的多寡而得到不同程度的長俸生活開支津貼，直至百年歸老。姑勿論怎樣，我並不建議陳女士和丈夫在現時手頭現金並非太充裕，以及距離退休只有約10年時間，才選擇負擔長期的按揭供款，因為這會增加生活壓力。倘若真的希望改善生活環境而作出換樓的安排，我只極其量支持選擇與現時居住物業樓價相若的物業作考慮，而且要一次過付清樓價而無需負擔按揭供款！始終陳女士丈夫的房屋津貼快將完結，即使在短期內成功申請提升房屋津貼，都未必能真正減輕更長期而大額的按揭供款所帶來的支出壓力。

可考慮先租住後換樓

我建議陳女士可待完成按揭供款和相關房屋津貼資助後，將自住單位放租，靜待心儀單位的價格回落至與目標價相若才考慮換樓。當然還有一個選擇是將換樓時間表推遲至丈夫退休後才再考慮，因為在資產分配上可以選擇以部分退休金來靈活運用。至於將自住單位放租後，亦可選擇在港島區短期租住心儀單位，來配合兒子的上學需要。

至於長遠的退休計劃，並非三言兩語能說明的，我建議陳女士可找專業的理財顧問作詳細分析，再考慮換樓的安排。

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）