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【理財個案】買樓收租 按揭規限多(余淑穎)

余淑穎
Yahoo財經
【理財個案】買樓收租按揭規限多

 

珊,你好!本人根據你的家庭狀況,作出以下的財務分析,希望能給你一個可行的理財方案。當然在買入第二樓房時,會涉及借貸風險,希望你倆好好商討日後的財務需要,評估一下家庭願意承受的風險。



需繳付雙倍印花稅

多買一個三房單位,需要大額的首期資金安排,及應付長遠的供樓開支壓力等問題,如果選擇買新樓的話,相信較可以節省裝修及經紀佣金開支。

假設買入一個價值750萬元的市區三房單位,受現時的政策所規範,你們需要繳付雙倍印花稅,並最好預算較充裕之首期。

 

第二物業(樓價750萬元)的按揭預算

假設6成首期:$4,500,000

雙倍印花稅:$562,500

經紀佣金:$75,000

總支出:約$5,137,500

4成按揭,供30年,一般銀行年息為2.3%

每月供款:約$11,544

 

你們可以考慮將現有物業加按套現$175萬,加上現有之現金、股票和債券$80+$25+5萬=$110萬),訂定一個為期3年的儲蓄計劃。現時市場上一些債券的短期計劃,可提供達5厘的實制年利率。同時,你們可以活用每月可儲蓄餘額,在首年每月儲蓄$45,000,並在其後兩年因應收入逐步增加儲蓄至$55,000投資方面,可選擇一些基金計劃,一些環球股票或美國增長基金,3年平均年回報可達7厘。3年後預期所有本金加投資回報,合共可儲蓄約$527萬元。



租金收入「打折」

現時一般兩房單位,每月租金中位數約$15,000,但相關收入並不能全數視作家庭入息作按揭批核,因租金收入需作若干扣減,以反映相關支出,如維修費、地租及差餉、管理費、物業空置成本及物業或利得稅等,這方面要特別注意。而且,當你們申請第二物業按揭時,未必能馬上將現有物業放租。你們宜按現時的供款利率加3%作壓力測試,看看兩個物業的總供款,是否超過二人總收入的50%上限。以現時二人的總收入推算,相信屆時是可以通過壓力測試的。

 

買入第二物業後之經調整收支

(假設其他支出不變,按揭利率以現時一般銀行年息2.3%計算

兩房轉為收租物業的按揭供款$18,865(預算租金收入約$15,000

自住三房物業之按揭供款:$11,544

日常個人開支:1.5萬元

家庭開支(水、電、煤、差餉、管理和工人):1萬元

供養父母:1.7萬元

人壽保險:4,000

提升自住單位水/電/煤/差餉/管理費:$4,000

女兒成長教育開支:$5,000

總每月開支:$85,409

 

預算加薪後,夫婦二人的收入+兩房租金收入-總開支=($123,000$15,000$85,409= $53,491(合共每月餘下資金)

為要完成珊的理財目標,以上的提議偏向進取。畢竟供款年期長,希望夫婦二人能慎重考慮日後需面對的市場風險,例如樓市下調、經濟不景使收入銳減,太太可能為教養子女而轉為全職主婦等,及為子女未來教育、提升全家醫療保障等作好預算。

 

 

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

 

 

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