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【理財個案】限米煮限飯 上車只宜自住?(鄺翠玲)

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【理財個案】限米煮限飯 上車只宜自住?(鄺翠玲)

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

李先生,28歲,從事工程行業 風險承受水平:

1 : 3投資相連保險之現況如下 :

 

每月供款

供款年期

已供期數

現時價值

退保價值

A

$800

15

75個月

$6.1

$5.3

B

$1,200

25

75個月

$10.8

$8.5

C

$2,000

25

22個月

$4.8

-

 

 

 

 

$21.7

$13.8

 (投資相連保險是有機會將戶口內的價值作部分提取,可提取款項較退保價值為少)

李先生目標是買350萬元以下的物業,若留作自用,因有按揭保險或發展商優惠(如是一手物業)首期額度有較大彈性。如使用按揭保險及敘造8成半按掲,首期及相關支出約需64萬元,每月供款約$11,600 (假設年利率2.15%,年期30年),經壓力測試後,每月最低月薪要求$30,400,符合李先生現時的財政(包括薪金及每月盈餘)情況。現時他有現金42萬元、股票3.5萬元及每月盈餘$12,000。

筆者建議可留下6個月開支(11萬元)現金儲備,餘下31萬元現金可連同每月盈餘作投資增值(可選沒年期限制的基金平台),以中風險項目(如環球藍籌股票基金,假設平均年回報6%),兩年後資產可滾存至約70萬元,料可應付上車的開支,但李先生應留意積蓄及每月盈餘將幾近用罄,對日後生活質素或有一定影響,建議李先生應三思而後行!當然他亦可考慮從持有的投資相連保險中部分提款作首期,但此等屬中長線目標項目,過早提款或有損整體回報及效益。

如他希望收租,那他最高能敍造6成按揭,因以按揭保險購買的物業只能自住,即是說首期相關費用約需151萬元,若以現時儲蓄速度,並投資至中風險投資項目(假設年回報6%),他要近6年時間才能滾存到所需款項。若年利率2.15%,供30年的話,每月供款約$7,920

李先生應留意租金收入是否能足夠支付供樓開支,令本身現金妥。現普遍租金回報約3%,以樓價350萬計算,每月租金收入約$8,750足以支付供樓開支。

筆者建議李先生可先上車,待供款數年後,如當時尚餘樓按低於樓價六成,可安排取消按揭保險,那時便可安心將物業出租了。當然李先生大可儲蓄多幾年,譲銀根更鬆動、又或樓價有下滑趨勢時才入市。

李先生亦應留意現時出租物業大多由業主繳付差餉、地租、管理費、維修費等,亦需繳付物業稅,將這些一併計算在成本的話,每年淨租金收入約為10個月。另外,以風險角度來說,租霸的風險比物業租不出去的更大!李先生可考慮選購「租霸保險」,一旦不幸租霸真的出現,對被拖欠的租金、屋內設備及法律費用亦能提供一定的保障。李先生另一選擇便是選購房地產信托基金,入場券大大降低之餘、更無需煩惱管理物業各鎖碎事,但仍可收取穩定回報!

鄺翠玲

美聯金融集團高級副總裁 CFPCM