雅虎香港財經 【理財個案】36歲單身女急上車 唐樓村屋是否好選擇？（鄺翠玲）
個案主角：Bonita，36歲，單身，月入2.2萬元（未扣強積金）， 花紅不定，有港元及人民幣儲蓄合共約20萬元。
理財目標：因家庭問題現租屋居住，希望40歲左右可以儲到首期上車，自知能力有限，想知買九龍區唐樓或新界區村屋會否較為可行。
Bonita (36歲，單身）現時因家庭問題獨自租屋住，希望40歲左右能儲到首期上車，但自知能力有限，希望瞭解九龍區唐樓或新界區村屋會否較為可行。
就讓我們先看看她的財政狀況：
以Bonita每月6,900元的盈餘來看，連同現時的資金約20萬元，若全放進銀行活期，4年後可累積至約53萬元，正如Bonita 自己也明白，以這資產額上車，需小心部署。在這課題上，筆者有以下建議：
筆者不會在此建議花紅應作甚麼用途，因為這不是肯定有，而來信也沒有計算交稅、旅行等項目。請Bonita 不要亂花這筆花紅，反之應好好運用在非經常性開支上，若有餘額可先儲下來再作打算；
要增強資產增值能力，不外乎利用投資或收息等策略，筆者留意到Bonita 只有銀行儲蓄，相信也不是進取型投資者，但只靠銀行利息，恐怕連通脹也不能跑贏！所以折衷方案是採用股債混合基金，既有息收，價值也有上升空間，而每月盈餘可考慮用月供方式投放，以平均成本法減低風險，並應多和理財顧問溝通，定時檢視跟進；
至於可投放多少，先要瞭解收支是否穩定，若較穩定可考慮投放多點，但無論如何，需要有一定金額（約6個月支出）存放在銀行以作不時之需；以Bonita情況來說，她應最少存放10萬元在銀行，餘額可再作投資增值；每月盈餘部分可考慮投放3,500元（約50%），餘下盈餘先放在活期戶口，待和理財顧問定期檢視戶口時再看看能否再投放；
筆者並不是專業地產顧問，而且Bonita 心儀區域及樓種廣泛，不能一概而論，所以只能在此談談一些在置業過程中常見的財務問題：
銀行按揭能借多少取決於幾大要素：（1）物業估價；（2）樓齡 – 指標是「65減」，例如若樓齡已是40年，銀行很有可能只批出25年的按揭（65-40=25），個別大型屋苑或有例外；（3）按申請人的還款能力 – 如入息、年齡（按揭需在75歲前完結，最長按揭期為30年）等等；
唐樓普遍來說樓齡較大，要面對按揭期較短，即要擁有較高薪金才能獲批足額按揭，同時亦需預留一筆資金作維修之用，而新界村屋（或丁屋）普遍來說估價不足，而且它們面積較大，呎價是較便宜，但整體樓價卻未必低，筆者微見這些未必是最佳選擇；
另一可考慮樓種是新界區一房單位，居屋也是不錯選擇（但需留意最長按揭期或只有25年），但請將樓齡鎖定在30年或以下；
若以每年加薪5%計算，在Bonita 40歲時月薪約26,800元，以30年按揭，年息15%計算，較有可能是樓價350萬元，並付兩成首期，首期及相關費用約81萬元，月供約10,800元，估計仍在可負擔範圍內，但似乎350萬元物業現已不多，4年後見機行事吧；
Bonita 65歲退休時，樓按仍未供滿（如以上例子，尚餘約60萬元），所以在退休金內應預留資金處理，另外，上車後可繼續儲蓄、投資增值／收息或選購年金方案，甚至乎日後申請安老按揭，令自己老來生活更有保障！
美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM
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