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【精明理財】息揀樓按 P按 Vs H按 Vs 定按

【精明理財】息揀樓按 P按 Vs H按 Vs 定按

千呼萬喚,美國聯儲局終在上周四宣布加息0.25厘。香港供樓人士最關心香港何時加息。現時八成供樓者選用H按(香港銀行同業拆息),美國加息對H按用家有何影響?聯儲局甫宣布加息,香港二手樓業主立即急劈兩成,上車客不禁心動,但現時買樓又怕息口續升,應選用H按、P按還是定息按揭?今期找來冠域商業及經濟研究中心主任關焯照、經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓,以及香港按揭轉介董事總經理葉景強作分析。

基礎篇

問:香港一定要跟隨美國加息?

答:港元與美元掛鈎,若港息未能跟隨美息上升,投資者有機會進行套息交易,以低息借入港元,賺取美元的高息,這樣香港的資金便會流走。當本港的資金流走,銀行體系結餘(即香港銀行之間交易結算後多出的流動資金)下跌至低水平,銀行便要加息穩定結餘。

回顧上次加息周期,香港的最優惠利率(P)並沒有即時跟隨美國加息。對上一次加息周期是2004年6月,聯邦基金利率從1厘起加息,當年美國加息6次、共1.5厘後,香港的P才在2005年3月正式開始加息(滙豐曾在2004年9月加息0.125厘,但11月減回原位)。當年香港加P息較美國遲了9個月,期間本地銀行體系總結餘持續流走了逾310億元,至剩下44億元終於觸發香港銀行首次加息。

問:估計香港何時加息?

答:經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指,近年全球各地量化寬鬆,令大量熱錢湧入本港,銀行體系結餘由金融海嘯前約50億元,增至現時近4,000億元。跟上兩次加息周期1999年及2004年不同,當時本港銀行結餘只有數十億及不足1,000億,但現時銀行結餘達4,000億元,銀行資金非常充裕。

她指參考過去情況,銀行體系結餘有時只有一兩百億也足夠,故即使香港最優惠利率需要跟隨美國聯邦基金利率調整,相信也只是溫和的調整,估計本港會在明年下半年才加息,「我們接觸的銀行仍是觀望的態度。」

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照預計,美國明年首兩次加息,香港仍可不加息,因香港銀行體系結餘高企,銀行資金成本低;估計要到美國明年第三次加息、即美國聯邦基金利率加夠1厘,香港才會跟隨加息。不過,當美國不斷加息,香港資金仍會走,「因港美兩地貨幣滙率釘死,有投資者會在美息及港息間套息,這樣香港的資金便會流走。」

問: 要知道香港會否加息,應觀察哪些指標?

答:首要留意本港資金的流向。雖說現時銀行體系結餘有近4000億元之多,一旦美國持續加息,香港與美國的息差愈拉愈闊,資金將加速從香港流向美國,令銀行體系結餘降至低水平,香港便將有加息需要。

要知道資金正在流入或流出本港,可參看港滙水平強弱。金管局設有港元強弱方兌換水平,分別是每美元兌7.75及7.85港元,偏向7.75水平為港元強,港滙一旦觸及7.75的強方兌換水平,金管局會買美元、沽港元,此舉顯示外資流入,迫使金管局接貨(美元)。而當港滙觸及7.85的弱方兌換水平,金管局需買港元、沽美元,此舉便代表本港的資金流走,銀行體系結餘下跌。

現時港滙仍在7.75的偏強水平,反映港元未有流走的跡象。而港滙一旦上升並貼近7.85水平,市民便要留意本港資金外流,銀行或有加息壓力。要留意港滙及銀行體系結餘,可瀏覽金管局網頁(市場數據與統計資料 → 金融數據)。

息揀篇

答:現時不少供樓人士選用的港元銀行拆息按揭(H按),多為H+1.7厘。H按大多採用一個月銀行同業拆息計算,由銀行公會每日公布。HIBOR走勢主要視乎本港銀行業資金是否充裕,過往美國加息,觸發資金從香港流向美國,HIBOR便往往早過最優惠利率(P)抽升。如2004年的加息周期,美國甫宣布加息,一個月H息亦立即同步上升;一個月HIBOR由0.15厘,至2005年3月份已升至2厘水平,相反P息要到2005年3月才正式由5厘升至5.25厘,H比P加息足足早了9個月。故若銀行體系結餘快速流走,H息有可能早於P息上升。在2007年次按危機及2008年金融海嘯,HIBOR曾跟隨外圍拆息抽升,這兩次H息都一度升至逾5厘,但都很快在一個月內回落。

劉圓圓同意HIBOR的加息波幅及速度,隨時比最優惠利率(P)更高更快,如金融海嘯時由1厘抽高到5厘,但她認為即使HIBOR較波動,對用家來說實際風險也不算太大,因為H按計劃往往設有鎖息上限,即是P按的實際利率。「最壞情況只是變成用P按!假設現在的H按實際為1.9厘,變成P按的約2.1厘,計一計數,每100萬供款額只是相差數十元。」即使H按拆息可以很波動,但劉圓圓仍建議新造按揭客戶採用H按,「H暫時不會暴升的話,H按供款額始終比P按為低。而一旦拆息跳升,也可以有P按鎖息上限。」她估計明年按揭市場仍是H按主導。若H按用家擔心HIBOR波動太大,過了罰息其後也可以考慮轉到P按,「但屆時P按也會調整,要衡量P(最優惠利率)及H(同業拆息)的升幅哪一個較高再決定。」

香港按揭轉介董事總經理葉景強亦認為,H按用家不用太擔心HIBOR上升加重供樓負擔,以現時鎖息上限為P-2.85厘(P為5厘),當HIBOR抽升,最多亦是付2.15厘。除非銀行將來調整鎖息上限,例如變成P-2.75厘,即變成2.25厘封頂,才有機會H按比P按供款更多。若維持在P-2.85厘,始終是選用H按較P按着數。

問:擔心香港加息,應否選擇定息按揭?

答:市場主流的P按及H按均為浮息按揭,每月供款額會隨着息率變動而增減。害怕息口上升,加重供樓負擔,有些人會選擇定息按揭,特色是計劃開頭數年的利息較高,但早已鎖定。若預測未來息率將會上升,就適合承造定息按揭,但要留意定息按揭是個「蝕頭賺尾」的概念,選擇年期得宜才可賺盡。而息口升得愈高,所慳的錢就愈多。

關焯照認為,「雖然定息會貴過浮息,若預期息口會上升2、3厘,造4、5年定息按揭也可以有賺。」他也提醒,這些計劃只是首數年定息,到了將來息口升至高位,定息期完結也要用回浮息供樓,整個定息按揭計劃拉長來看,與浮息計劃(P按或H按)有可能差不多。

葉景強則認為,定息按揭需支付較浮息更高的息口,如實際按息2.3厘鎖定2年、或2.75厘鎖定5年,他認為美國未來兩年大幅加息的機會不高,現時承造定按並不值得。

他又指定息按揭是打賭未來息口的行為,如早兩年有銀行推出定息按揭,借300萬元息口鎖定在2.3厘,但兩年過去,美國現在才加息,當年參加定息按揭的人士便白白蝕了利息給銀行。

問:業主劈價賣樓,現時按揭「上會」要考慮哪些因素?

答:關焯照認為,明年香港經濟或會惡化,失業率上升,現時承造按揭置業,也要考慮自身工作是否穩定,飯碗會否隨時不保。

他指,隨着美國加息,美元會愈來愈強勢,港元與美元掛鈎,香港競爭力會受影響,本港資產價格自然要下調。若市道轉差、失業率上升,供樓人士要考慮在這大環境下,會否失去工作。「如果大環境穩定,即使息率高一些也沒有所謂,問題是未來數年經濟不穩定。整體經濟差,失業率升。你是公務員才不怕失業,但私人市場如渣打一炒便炒整個窩輪部門,銀行一收縮便知道經濟不好了!」

葉景強建議,供樓人士應視乎工作穩定性,選擇按揭成數。若工作不太穩定,不宜借九成按揭。雖然經濟轉差,銀行不一定會Call Loan,但他建議若手上有100萬元,宜只用80萬元作首期買樓,預留20萬元、或是一年樓按供款的金額作緩衝。

 

撰文:葉卓偉