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【精明理財】迎戰風雨季 詹濟南授驗樓10招

葉卓偉

【精明理財】迎戰風雨季 詹濟南授驗樓10招 

颱風妮妲日前襲港,天文台發出今年首個8號風球,強勁風雨下,大家的住所有沒有出現滲水?雨季才開始不久,及早做好補救措施,堵塞漏水至為重要。資深驗樓 師詹濟南教路,原來窗戶和牆身均是漏水源頭,對症下藥才可根治問題,詹Sir傳授10大驗樓招式,做好檢查無懼風繼續吹。

第1招 卡片測漏水窗

詹Sir年輕時家住唐樓,被窗戶漏水問題困擾20年,因此對漏水問題最重視。驗窗先留意玻璃膠是否唧得完整,其次看看窗戶能否緊閉,驗測時可以利用一張卡片,看看能否攝得入窗縫,攝得入即無法緊閉。

他更傳授一招「必殺技」:開晒屋內所有冷氣和抽氣扇,然後放一張很薄的紙巾在窗縫位,若窗縫漏風,薄紙巾會被吹動。經驗豐富的詹Sir更連紙巾也不用,將手放在窗縫位,已知是否漏風,「這是窗閂唔實,(打風時)漏得風就會漏得水。」

不過詹Sir續說,很多時漏水不單是窗戶的問題,而是外牆問題。據他近年遇到的個案,窗戶漏水佔30%,外牆漏水佔30%,窗戶和外牆一同漏水則佔40%。 即是說,漏水有70%機會是跟外牆有關,「因此很多時整完窗不整外牆,單位也會繼續漏水。很多裝修師傅叫你換窗,卻沒找出問題根源。」

第2招 照妖鏡查窗鉸

很多業主驗窗, 只着眼於玻璃有沒有被刮花,詹Sir最關注卻是窗戶安裝是否穩固,確保遇上超級颱風也可安然渡過。他笑稱要用「照妖鏡」,用一把簡單的鏡子,照一照窗鉸底部,看看3粒螺絲是否齊全,他說有些鑲了5粒螺絲便更穩陣。確保了不是危險窗,才留意玻璃有沒有崩或刮花。

第3招 如來神掌驗玻璃

不少單位都有落地或特大窗戶,玻璃需要承受風力,所以詹Sir特別留意玻璃有沒有崩、有沒有焊屎,即製作時留有雜質,變成一個黑點在玻璃內,打風時會容易爆玻璃,被太陽曬也有機會爆裂。

他以物理公式解說,一個小小的崩痕在承受風力時,也可以帶來很大的「彎矩」(Bending moment),因此玻璃有崩一定要更換。這些崩痕可用肉眼檢查,但最好避免下雨天檢查,因玻璃沾上水點,有機會走漏眼;也不要對正太陽時檢查,玻璃反光時也很容易走雞。

現在很多新樓都設有環保露台,詹Sir提醒要檢查欄杆是否穩固,又施展「如來神掌」,大力拍打露台玻璃,看看會否容易鬆脫。

第4招 敲打牆身辨空鼓

遇上「化粧樓」肉眼難測,要知亮麗光鮮的牆身是否敗絮其中,詹Sir最愛用金屬棒以陰力敲打牆身,檢查批盪有沒有「空鼓」的情況,若批盪時牆身有灰塵,灰水與牆身便會黏合不佳,導致「空鼓」出現。詹Sir逐吋敲打牆身,若出現清脆的「噗」聲,便是「空鼓」的位置。「這些位置批盪時有塵,(灰水)痴唔實,長遠便有機會剝落。若範圍多過一呎乘一呎,便要鑿出來整過,太細則不用。」

詹Sir手中的金屬棒,其實是一枝加工過的旗桿,在淘寶或鴨寮街有售,他說最辛苦是敲打的過程,「一個單位敲幾千下,一個1,000呎單位約10分鐘,膊頭會好辛苦!」

敲打牆身找出「空鼓」位置,新舊樓皆需要,但驗收舊樓要多做一步,留意牆身裂紋位置和形狀,判斷有沒有脫落危險。不過牆身若不是空鼓而是凸起,詹Sir說或許只是批盪不平,允許有3毫米的落差。

第5招 腳線最多空心磚

單位內的腳線位,以及廚房廁所均會裝上瓷磚。想測試有沒有「空心磚」(又稱「空鼓瓷磚」),詹Sir同樣使用驗樓棒敲打,空心磚會發出清脆的「的、的」聲。 詹Sir說,腳線磚向來空心居多,因為腳線位最污糟不工整,「瓷磚痴落去時已污糟」,若空心的範圍大,就需要更換。一些露台安裝的地磚亦會出現這個問題, 若腳線地磚縫隙手工不佳,可以插到手指進去,長遠也有剝落危險,詹Sir遇過最離譜的單位,單用手便可以「大力金剛指」搣地磚出來。

第6招 開盡水壓驗水喉

詹Sir直言,近年對於水喉方面的監管嚴格,自鉛水事件後,很多資深水喉匠退休,可用逃亡潮來形容。水喉匠青黃不接下,近年不少樓盤的水喉問題最大。

想知廚房水喉有沒有漏水,可先為鋅盤裝滿一缸水。若洗衣機也是安裝在廚房,可同時開動洗衣機入水。其後鋅盤和洗衣機一同放水,測試水喉在最大容量下會否漏 水。原來普通排水量,大家只測試到水喉底部是否漏水。相反,達到最大排水量時,整條水喉上上下下也裝滿水,才測試到喉頂會否漏水。

第7招 鋅盤縫隙攝紙仔

若鋅盤與雲石線間裝工不佳,也可能滲水。詹Sir測試方法很簡單,用一張紙攝入鋅盤與雲石線縫隙(圖中箭咀),若紙張攝得入,水便會入到,「有時洗菜都會彈濕,整濕櫃底!」

第8招 手身並用測廁缸

廁缸爆裂過往時有發生,詹Sir說:「安裝後,師傅應該要放4包英坭測試的。」沒有英坭,他便站在廁缸上,看看能否負重。另外,現在不少新盤廁所流行以雲石板裝飾,詹Sir也「以身犯險」,站在浴缸雲石板上測試是否堅固、可承受重量。

廁所去水亦要檢查,詹Sir開啟洗手盆水掣後,會摸一摸去水管,看看有沒有滲漏。廁缸亦要做這個動作,業主可在沖廁後,摸一摸屎渠底,若有水滴出便是屎渠漏水。若忽略這步驟,將來爆屎渠便後悔莫及。

第9招 牆角地台度水平

量度地台有沒有傾斜,很多業主會用水平尺,詹Sir有時會赤腳在屋內行走,用腳板感受哪些位置傾斜了,其後才用水平尺,測量數字。他特別會量度牆角的地台,因這些位置需要擺放傢俬。若斜了超過3毫米、即5元硬幣的厚度,便需要重整。

第10招 入房前先試門鎖

檢查房門先留意門鎖,詹Sir驗過一個單位壞木鎖,大風一吹,竟把他的同事反鎖在房內。其次是看看木門有沒有彎了,導致鎖不上。他說因木材有水份含量 (Moisture content),當房內長期開冷氣, 而房外沒有開,房內門板木材的水份流失得快,一些木門長期使用下會出現彎曲。

入行16年 與發展商化敵為友

詹Sir創立驗樓行業,源於1997年從美國回流返港,買入將軍澳資助房屋單位,人生第一次買樓,發現單位問題多多,如廚房地台倒斜、門腳崩了、窗台外簷剝落,「當時小業主畀發展商恰!」自此他決心以自己經驗,協助小業主收樓驗收,首創驗樓師這一行業。

詹Sir在1988年理工學院(理大前身)的土木工程系畢業,在地盤工作,歷任「科文」(地盤管工)、工程監督及工程經理。這段紅褲子出身的經驗,令他熟悉建屋和裝修過程,知道甚麼程序有機會出錯,有哪些地方驗收時要特別留意。「我做地盤時花了200小時分析窗漏水的原因,做細時要灑枝水喉射在窗上,看看有沒有漏水。人地坐埋一邊睇公仔書,我就認真抄寫數據,分析點解漏水。」

為了供樓 曾「通三頂」

驗樓生意在2000年開業,初 期詹Sir寂寂無名,曾在地產代理的網上留言版張貼廣告,竟吸引到記者訪問,漸漸多人認識,也累積到一些口碑。2003年樓市跌至低谷,詹Sir雖然沒有負資產,但為了應付供樓,曾試過「通三頂」,三日三夜不睡覺,每天驗樓到晚上6點,回家吃飯沖涼後,到機場做工程工作至次日5點。

後來,詹Sir為電視節目主持驗樓環節,開始聲名漸噪。他認為自己成功之道,在於獨立判斷,不偏幫業主或發展商,「堅持對小業主公平負責,也對工人負責,工人做不到的,我絕不會當是Defect(缺陷)。」

他曾遇過一些業主,希望借詹Sir驗樓,向發展商爭取更換用料,如雲石上有些微黑點,其實是天然石的黑點,但業主堅持要換,詹sir堅持不寫,只讓業主自己手寫在驗樓報告上,證明是業主後加,由發展商決定是否跟進。「跟哪些標準、為甚麼不行,我有標準Support,不會隨口嗡。」

新樓質素 見有提升

詹Sir堅持「有碗話碗、有碟話碟」,與地產發展商的關係也由當初的敵人變成朋友。「當初大家關係不佳,去驗樓會被人趕走,現在已沒有這些情況。」他近年成立香港專業驗樓學會,搞頒獎禮表揚質素良好的新盤。

入行16年, 詹Sir見證着新樓質素提升, 認為近年以新世界(00017)、新地(00016)、信置(00083)的樓盤質素較佳,恒地(00012)、華懋的質素也上升了。但他亦抱怨,近年一 個荃灣新盤,「900平方呎單位,一個天花要貼900張紙仔(標示Defect)」,天花批盪「空鼓」情況嚴重。

他點評各建築環節的改進:「『泥水佬』的既有Defect如空鼓,沒有改善過。水喉匠在鉛水事件後差了很多,成日見漏水。木工因為易嵌了,改善了,材料也進步很多,不過『瓦仔』(瓷磚工人)的表現仍然很飄忽。」

撰文:葉卓偉