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【置業安居】「新辣招」為何失效?(曾淵滄)

政府田土廳11月份的樓價指數終於創出歷史新高,以周計算的中原城市領先指數(CCL)也顯示出,高位離開歷史高點只剩下0.4%,相信指數創新高也是指日可待。

簡 單的說,樓價的確創了新高,政府的「新辣招」也的確壓不住樓價的升勢,「新辣招」將印花稅全面提高至不論樓價高或低,皆需要付15%印花稅,政府認為這是 在遏抑需求,遏抑買樓投資的需求,為甚麼壓不下呢?上周筆者指出買樓投資的人會把需要多交的稅當成樓價的一部分,當成樓價上漲。今期,筆者再指出另一些理 由,讓「新辣招」或失效的原因。

合併計算以避新招

「新辣招」不論樓價高低,全部上調至 15%的印花稅。宣布後,傳媒報道的角度,是低價樓的印花稅漲幅很大,但是低價樓的印花稅漲幅很大的另一個意思,是高價樓印花稅漲幅不大。因此,對買豪宅 的人來說,新舊印花稅分別不大,也就是說「新辣招」壓不住高價樓的需求,數年來樓價上升的另一個效果是低價樓已經愈來愈少。現在,天水圍的兩房樓已經以 400萬元成交,呎價9,000元、1,000萬元、2,000萬元的樓比比皆是。

此外,另一個可能的原因是,不少打算買樓收租投資的人,會以子女的名字買樓。畢竟,至今為止,所有的打壓樓價的「辣招」都不影響首次置業者,父母有樓而想再買樓者的確可以用子女的名字買樓收租或乾脆買樓給子女居住、結婚等。

過 去兩個月,傳媒就多次報道不少父母利用子女的名字買樓投資,有些更是一次過買多個單位,而政府的法例規定,一次過買下多個比鄰的房屋,要合起來計算印花 稅。過去,合併計算印花稅得繳交更高的稅率,現在則恰恰相反,首次置業者一次過買多個單位則所有的單位都算是首次置業者買下,享有不必交付較高印花稅,不 必受「辣招」打壓的好處。

增供應助降樓價

無論如何,新舊「辣招」的確阻止不了。樓價創新高。不過,我們也不能說「辣招」無用,「辣招」無法阻止樓價創新高,但是可以延遲樓價創新高,相信如果沒有「辣招」樓價一早已創新高,不論是前特首曾蔭權或是特首梁振英,新舊「辣招」的推出最主要的目的是買時間。

曾蔭權與梁振英都明白,真正能解決樓價高漲的方法是增加供應,而增加供應不是短時間之內可以完成。所以政府在增加供應的同時,推出一些辣招來緩和樓價的升勢是有效的。今年新樓花的供應量將會相當可觀,對樓價也許會有一定的壓力。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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