【置業安居】內地土地供應將大增 (曾淵滄)

【置業安居】內地土地供應將大增 (曾淵滄)

國家主席習近平說：「房屋是用來住的，不是用來炒的」這句話他講了不止一次，不單是在中國內地講，也在香港講了類似的話，今年7月1日他在主持香港特區政府就職禮上也提到民生住屋問題突出，換言之，不論是中國內地或是香港特區，解決住房問題都是重大的政府責任。

過去幾年，不論是中國各地地方政府或是香港特區處理房屋問題的方法都是壓抑需求，內地有限購、限貸，甚至限價，香港則有額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅，以及15%的統一從價印花稅。但是，在抑需求只能使房價上漲較慢，而不是下跌，理由是供給依然追不上需求。內地的人口依然不斷地從農村移向城市，城市如果無法提供足夠的住房給新移進來的人口，房價自然壓不下，香港的情況也類以，人口也在增加中，同樣要有新的房屋供給。

今年，在香港上市的中國內地房地產股股價狂升，理由就是這些地產商今年賣了，鎖定了未來的利潤，香港的房地產股股價也有不錯的增長，只是上升幅度比不上內地的地產股。股今年，香港多家地產商每一次賣樓成績都很好，經常一日賣清。當然，香港只是一個700萬人的城市，與中國13億人無法比。中國大型的房地產商一年售樓收入達1,000億元人民幣，香港能有200億元已是很不錯了。

星州成功控制樓價

如何做到習近平所要求的「房子是用來住的，不是用來炒的」，最基本的方法當然是增加供給。今年，中國內地各大小房地產商銷售房屋的成績大躍進，實際上就已經是在處理，解決習近平的要求。銷售量增加就是需求增加。

5年前，新加坡與香港幾乎同時間推出各種各樣的打壓樓價措施，以不同印花稅來壓抑需求。5年過去，香港樓價平均上漲60%，新加坡則在3年前樓價開始下跌，近日才回穩。兩地不同之處是香港除了壓抑需求之外，無法增加供給。新加坡則在壓抑需求的同時增加供給。

可見，增加供給是重要的，供給多，人們不急於買樓，需求也自然少了，人們不急於買樓，樓價開始下跌，引發更多人不想買樓，需求再進一步下跌，引發樓價再下降。一直到政府，地產商都感覺到樓價下跌，於是開始減少供給，不能穩進樓價不再下跌。

今年，中國地產商賣樓成績好，就是因為3年前土地供應開始增加了。近日，習近平那句「房子是用來住的，不是用來炒的」的話被傳媒來反覆報道，相信未來的日子，土地供給仍會大量增加。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。