【置業安居】政府收回土地應變地產商 (曾淵滄)

【置業安居】政府收回土地應變地產商 (曾淵滄)

2017年，香港兩家大地產商恒地（00012）與新地（00016）突然大舉將手上的農地通過補地價轉換成住宅用地，特區政府也馬上宣布收回數幅本來已經計劃好要推出市場招標的土地。

除了特區政府如此做之外，特區政府任大股東的港鐵（00066）也宣布將原本計劃推出市場招標的3個港鐵迠上蓋的土地收回，理由是2017年全年的土地供應，再加上地產商補地價轉換農地之後，已經超標，遠多過政府原本的供應計劃。換言之，地產商將農地轉換成住宅用地是超越政府的預期。

政府土地 或會愈少

是的，的確是超預期，2012年至2016年的5年期間，地產商通過補地價轉換的土地僅220萬平方呎，但是，單是2017年一年內，地產商通過補地價轉換的土地達880萬平方呎，土地供應突然大幅增加，這可能連政府也超越政府的預期，因此不得不減少政府的土地供應，不讓土地供應突然預期的增加，影響將來的樓價。

踏入2018年，僅僅第一個月，恒地又成功地在古洞北、粉嶺通過補地價將兩幅土地轉換成商業住宅用地。很可能，政府會再進一步修改今年的政府土地供應計劃，減少供應土地，以免土地供應過多。四大地產商手上的農地依然很多，如此發展下去，政府的土地供應很可能愈來愈少。

地價愈高 預期愈高

香港有許多家地產商，但是，大部分地產商都沒有農地儲備，沒有農地儲備的地產商只能在政府的招標制度中取得土地供應，最終是僧多粥少，土地招標的價錢也就愈來愈高。最新的例子就是華懋以呎價1.2萬元取得安達臣道前石礦場的住宅用地，是市場預期的高價，這幅土地位於前石礦場，是全新的公開發展，華懋算是開發者，此處沒有地鐵，離開觀塘工商業區有個距離，因此位置不算理想，竟然也要用1.2萬元的呎價才能成功中標，可見華懋是志在必得，不得不出高價。

華懋管理層告訴傳媒他們已經4年沒有成功買地，將來，如果大地產商繼續將手上的農地轉換成住宅地，土地增加加快，不排除特區政府再進一步削減官地供應，手上沒有農地儲備的地產商，不得不繼續出更高的價來買地。

地價愈來愈高，人們對上升的預期也提高，直到有一天，人們發現，原來樓房的供應已經靜靜地大幅增加，原來地產商手上的農地多得很，於是開始擔心供過於求的問題，也改變樓價的預期。高價搶地，在公開招標市場買地的地產商，就得面對有大量農地的地產商的競爭，而農地補地價的成本，也自然比招標價低。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。